在房地产市场中,烂尾楼问题一直是购房者颇为担忧的风险之一。一旦买到烂尾楼,购房者不仅面临着住房梦想破灭的困境,还可能遭遇资金损失等一系列问题。那么,从法律层面来看,购房者应该如何防止买到烂尾楼房呢?
调查开发商背景
购房人在购买商品房之前,务必对开发商进行全面且深入的背景调查。这包括调查开发商本身以及法人股东、自然人股东是否存在商品房纠纷诉讼、对外欠款诉讼、拖欠工程款诉讼、作为被执行人的执行案件、失信信息、逾期交房情况等等。
例如,在某城市的一个楼盘开发项目中,开发商此前就曾因拖欠工程款被多家建筑公司起诉,且存在多起作为被执行人的执行案件。部分购房者在购房时没有对开发商背景进行详细调查,结果楼盘在建设过程中因资金链断裂而停工,最终沦为烂尾楼,购房者的权益受到严重损害。
根据《中华人民共和国民法典》相关规定,当事人在订立合同过程中,应当遵循诚实信用原则,如实告知相关信息。开发商有义务向购房者披露其真实的经营状况和信用情况。如果开发商故意隐瞒不良信息,导致购房者遭受损失,购房者有权依法要求开发商承担赔偿责任。
因此,购房者在购房前可以通过互联网搜索、查询企业信用信息公示系统、咨询相关主管部门等方式,了解开发商的信用状况和经营情况,避免选择存在较大风险的开发商。
检查“五证”
要求开发商出示楼盘的“五证”,即《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》。“五证”齐全是开发商合法开发和销售商品房的前提条件。
例如,曾经有一个楼盘在没有取得《商品房预售许可证》的情况下就开始对外销售房屋,许多购房者在不知情的情况下签订了购房合同并支付了房款。后来,由于该楼盘存在土地权属纠纷等问题,导致项目无法继续推进,最终烂尾。购房者在维权过程中才发现开发商根本不具备合法的销售资格。
依据《城市房地产开发经营管理条例》规定,房地产开发企业预售商品房,应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;(四)已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
购房者在购房时一定要查看开发商是否具备“五证”,可以到相关主管部门进行核实,确保所购买的房屋是合法合规的。
确保房款进入监管账户
支付房款的时候必须支付到开发商的政府监管账户。如果开发商将房款转移到第三方名下或者非监管账户上,极易导致后期楼盘烂尾。
比如,在某个楼盘项目中,开发商为了逃避资金监管,要求部分购房者将房款支付到其指定的非监管账户。后来,开发商因资金链紧张,将这些资金挪作他用,导致楼盘建设资金不足,最终停工烂尾。
根据相关规定,为了保障购房者的权益,各地政府都会要求开发商设立专门的资金监管账户,对预售房款进行监管,确保资金用于楼盘建设。购房者在支付房款时,一定要确认款项是进入了政府监管账户,并要求开发商出具相关的收款凭证。
索要房款发票
要求开发商及时出具房款发票,一旦开具了发票,往往代表着房款落到了政府监管账户上,有利于后期的资金监管。开发商如果仅仅出示收据是不够的。
例如,有些购房者在支付房款后,开发商只给了收据,后来楼盘出现问题,开发商以各种理由推脱责任,购房者由于没有发票作为有力证据,在维权过程中处于不利地位。
根据《中华人民共和国发票管理办法》规定,销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人,对外发生经营业务收取款项,收款方应当向付款方开具发票。购房者有权要求开发商开具正规的房款发票,以保障自己的权益。
关注施工进度
一旦出现施工进度减慢、停工等情况,购房人一定要及时和开发商、施工单位进行沟通、核实情况。
例如,某楼盘在建设过程中,施工进度明显放缓,购房者多次向开发商询问原因,开发商却一直含糊其辞。后来,购房者通过向相关主管部门反映情况,才了解到开发商因资金问题与施工单位产生了纠纷,导致施工停滞。在这种情况下,购房者及时采取措施,通过法律途径维护了自己的权益。
发现问题,及时行动
一旦发现开发商有转移房款、拖欠工程款或施工停滞等迹象,立即通过政府信息公开申请的方式向相关主管部门申请资金监管的相关信息。
例如,在一些烂尾楼事件中,部分购房者在发现问题后,没有及时采取行动,等到问题严重时才想起维权,此时开发商可能已经无力回天,购房者的损失也难以挽回。
在购房过程中,购房者要增强法律意识,积极维护自己的合法权益。如果发现开发商存在违法违规行为,要及时向相关主管部门举报,或者通过法律途径解决纠纷。同时,购房者在签订购房合同时,要仔细阅读合同条款,明确双方的权利和义务,特别是关于交房时间、违约责任等方面的条款,以便在发生纠纷时能够有据可依。