房地产企业销项税额抵减的计算方法是什么？

我是一家房地产企业的财务人员，在处理税务计算时，对于销项税额抵减的计算不太清楚。不知道具体该怎么计算，也不清楚相关的法律规定是怎样的，希望了解一下房地产企业销项税额抵减的具体计算方法。
张凯执业律师
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在了解房地产企业销项税额抵减的计算方法之前，我们先来明确几个重要的法律概念。销项税额是指纳税人销售货物或者提供应税劳务，按照销售额和适用税率计算并向购买方收取的增值税税额。而销项税额抵减是指房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，按现行增值税制度规定准予扣除的土地价款而减少的销项税额。


依据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。


具体的计算公式如下：


销售额的计算公式为：销售额=（全部价款和价外费用 - 当期允许扣除的土地价款）÷（1 + 9%）。这里的“全部价款和价外费用”就是房地产企业销售房产所获得的全部收入；“当期允许扣除的土地价款”是指按照规定可以在计算销售额时扣除的土地成本。


然后，根据销售额来计算销项税额，销项税额=销售额×9%。通过这样的计算，就完成了房地产企业销项税额抵减的计算。


举例来说，假如一家房地产企业销售自行开发的房地产项目，取得全部价款和价外费用为10900万元，当期允许扣除的土地价款为2180万元。那么首先计算销售额，销售额=（10900 - 2180）÷（1 + 9%）=8000万元。接着计算销项税额，销项税额=8000×9% = 720万元。这样就清晰地展示了整个计算过程。

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