租赁期间房屋被卖出后,承租人是否可以继续租赁?
我租了一套房子,签了三年合同,才住了一年,房 东就把房子卖了,新的房东说让我尽快搬走。我想知道,在租赁期间房屋被卖出,我还能不能按照原来的合同继续租下去呢?
张凯执业律师
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在租赁期间房屋被卖出后,承租人通常是可以继续租赁的,这涉及到“买卖不破租赁”的法律原则。
“买卖不破租赁”指的是,在租赁关系存续期间,即使出租人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。简单来说,就是房子虽然换了主人,但租客和原房东签订的租赁合同依然有效,新的房东需要继续履行这份合同。
《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定:“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”这就为“买卖不破租赁”原则提供了明确的法律依据。
不过,适用“买卖不破租赁”原则也有一些条件。首先,租赁合同必须是合法有效的。如果租赁合同本身存在无效的情形,比如违反法律法规的强制性规定、双方恶意串通损害他人利益等,那么就不能适用该原则。其次,承租人必须已经占有租赁房屋。占有是指承租人实际对房屋进行使用和控制,如果只是签订了租赁合同但还没有实际入住,可能无法适用“买卖不破租赁”。
在实际生活中,如果遇到租赁期间房屋被卖出的情况,承租人可以依据上述法律规定,要求继续履行租赁合同。如果新的房东要求承租人搬走,承租人可以与新房东协商,告知其“买卖不破租赁”的法律规定。如果协商不成,承租人可以通过向人民法院提起诉讼 的方式,维护自己的合法权益。同时,承租人在租赁房屋时,应注意保存好租赁合同等相关证据,以便在需要时能够证明自己的租赁权益。
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