房贷提前还款利息具体是怎么算的？

最近打算提前还房贷，但不清楚利息该怎么计算。自己在网上查了一些资料，说法好像不太一样，心里有点没底。想了解下不同提前还款方式下利息的具体计算方法，还有是否会有其他相关费用。
张凯执业律师
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房贷提前还款利息的计算方式，需要根据不同的还款情况来确定，具体如下：


**一次性提前还清**：这种情况下，利息计算截止到实际还清贷款当日。也就是说，从借款日到还款当日这段时间产生的利息需要支付，之后的利息则无需再交付。例如，您贷款20年，在第10年一次性提前还清，那么只需支付前10年以及到还清当日产生的利息。


**部分提前还款**：剩余的贷款利息仍会按照原利率计算。同时，可能需要交提前还款的违约金（或手续费）。提前还款的利息计算公式通常为：额外利息=上次还款剩余本金×月利率/30×还清贷款的实际天数。例如，您原本每月还款5000元，其中本金2000元，利息3000元，提前还款10万元后，剩余本金相应减少，后续利息会根据新的剩余本金按原利率重新计算。


另外，房贷还款方式一般分为等额本息和等额本金两种，这两种方式下提前还款利息的计算也有所不同。


- **等额本息**：银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例会随剩余本金的减少而降低，本金所占比例则逐渐增加，但每月还款总额始终保持不变。


- **等额本金**：每月还款额由每月本金和每月本息组成。每月本金固定，即本金除以还款月数；每月本息会随着剩余本金的减少而减少，因为每月本息=（本金 - 累计还款总额）×月利率。

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