土地来源属行政划拨或减免地价款的房地产能否办理抵押登记？

土地来源属行政划拨或减免地价款的房地产能否办理抵押登记，需要从多方面来分析。

首先，我们要明白什么是行政划拨土地和减免地价款。行政划拨土地是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。减免地价款则是在土地出让过程中，政府根据特定政策给予土地使用者一定的地价优惠。

对于这类房地产能否办理抵押登记，我国是有相关法律规定的。依据《城市房地产管理法》第五十一条规定，设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。这意味着，行政划拨土地上的房地产是可以办理抵押登记的，但在实现抵押权时，要先扣除应缴纳的土地出让金。

从实际操作层面来看，虽然法律允许办理抵押登记，但不同地区可能会有不同的实施细则和要求。有些地方可能会要求抵押人提供相关的证明文件，以确保在实现抵押权时能够顺利处理土地出让金的问题。而且，金融机构在接受这类房地产抵押时，也会更加谨慎，会综合评估抵押人的还款能力以及抵押物的价值等因素。

此外，减免地价款的房地产办理抵押登记时，也需要遵循相关规定。如果减免地价款是基于特定的政策条件，那么在办理抵押登记时，可能需要满足这些政策所规定的附加条件。

综上所述，土地来源属行政划拨或减免地价款的房地产一般是可以办理抵押登记的，但要受到一定的限制和条件约束。在办理抵押登记前，建议当事人详细了解当地的具体规定和要求，并咨询专业的法律人士，以确保抵押行为的合法性和有效性。