哪些情形下可以撤销合同并退房？

在我国法律体系中，存在多种情形可能会支持购房者撤销合同并退房。下面为您详细介绍：

首先是开发商存在欺诈行为。欺诈指的是一方故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方作出错误的意思表示。例如开发商在销售房屋时，故意隐瞒房屋存在重大质量问题，如房屋主体结构有严重裂缝等情况，购房者基于错误的认识签订了购房合同。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。这种情况下，购房者可以请求撤销合同并退房。

其次是开发商延迟交房。如果开发商没有按照合同约定的时间交付房屋，且在购房者催告后的合理期限内仍未交房，购房者有权解除合同。比如合同约定交房时间为2025年1月1日，但到了4月1日开发商仍未交房，购房者催告后，开发商在接下来的三个月内还是无法交房。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。此时购房者就可以要求撤销合同并退房。

再者是房屋质量不合格。如果房屋主体结构质量经核验确属不合格，或者房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者也可以要求解除合同和赔偿损失。比如房屋存在墙体倾斜、地基下沉等严重影响居住安全的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

另外，开发商擅自变更规划设计也是一种情形。若开发商未经购房者同意擅自变更房屋的规划、设计，影响到房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向等，购房者有权要求解除合同。根据《商品房销售管理办法》第二十四条规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

最后，如果开发商证件不全，如未取得预售许可证等，那么所签订的购房合同是无效的。购房者可以要求退房，并要求开发商返还已付购房款及利息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。