question-icon 无房产证房屋买卖合同有效吗

我最近看中了一套房子,各方面都很满意,可卖家说房子没有房产证。我有点纠结,担心合同签了没保障,但又不想错过心仪的房子。就想了解下,这种没有房产证的房屋买卖合同到底有没有效啊?要是有效,后续会有什么风险呢?
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answer-icon 共1位律师解答

无房产证房屋买卖合同不一定无效,要分情况来看。首先得了解一个重要法律概念,物权变动和合同效力是有区别的。物权变动,简单说就是房子的所有权从卖家手里转移到买家手里这个过程;合同效力就是买卖双方签的这份合同具不具有法律上的拘束力,受不受法律保护。 根据《民法典》第二百一十五条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力 。这意味着,如果无房产证房屋买卖合同是双方真实意思表示,双方也都有相应的民事行为能力,并且不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗,即便没有房产证,合同也是有效的。 比如,开发商已经把房子盖好了,各项手续也都合规合法,只是还没来得及给业主办理房产证,这种情况下业主和买家签的房屋买卖合同通常是有效的。还有一些附条件合同,约定在卖方拿到房产证或者具备转让条件以后双方再履行买卖合同,在所附条件成就以后合同才生效。在卖方没有拿到房产证时,该合同不生效,但不是无效,一旦条件成就合同就生效;如果合同所附条件确定不会实现,那么合同才一直不生效。 不过,如果房屋属于违章建筑、超期临时建筑以及不合法小产权房等不合法建筑,根据法律规定,这样的无房产证房屋买卖合同是无效的。因为这些房屋本身的建设或者性质不符合法律规定,基于它们签订的买卖合同自然也不受法律保护。 另外,即便合同有效,由于没有房产证,可能会存在很多风险。比如,房子没办法办理过户登记,买家不能取得完整的物权;遇到一房二卖情况时,买家可能无法优先获得房屋所有权;还有可能面临房屋被拆迁等情况,买家权益难以保障。

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