商品房预售需要注意哪些问题？

在商品房预售过程中，有许多方面需要购房者谨慎注意，以下为您详细介绍：

首先，要审查开发商的相关证件。根据《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售，应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。购房者一定要查看开发商是否具备这些证件，尤其是商品房预售许可证。如果开发商没有该证，其预售行为是违法的，购房者的权益可能会面临较大风险。比如，可能会出现工程烂尾，购房者无法按时拿到房子等情况。

其次，要仔细研究预售合同条款。预售合同是保障购房者权益的重要法律文件。购房者要关注合同中关于房屋的基本信息，如房屋的位置、面积、户型等是否准确无误。对于面积差异的处理方式也要明确，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照一定的原则处理。同时，要关注交房时间、质量标准、违约责任等条款。如果开发商未能按照合同约定的时间交房，或者房屋质量不符合标准，购房者可以依据合同要求开发商承担相应的违约责任。

再者，要了解房屋的抵押情况。有些开发商可能会将土地或在建工程进行抵押以获取资金。根据相关法律规定，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。购房者可以要求开发商提供房屋是否抵押的相关证明，避免自己购买的房屋存在抵押风险。如果购买了存在抵押的房屋，可能会面临抵押权人行使抵押权，导致房屋被拍卖等情况，从而损害购房者的利益。

另外，要关注小区的规划和配套设施。开发商在预售过程中可能会对小区的规划和配套设施进行宣传，如绿化率、停车位数量、学校、商场等。购房者要将这些宣传内容写入合同，或者要求开发商以书面形式进行承诺。如果开发商最终未能按照宣传内容提供相应的规划和配套设施，购房者可以依据合同要求开发商承担违约责任。

最后，要注意资金监管问题。为了保障购房者的资金安全，各地都出台了相关的商品房预售资金监管办法。购房者要了解开发商是否将预售资金存入了监管账户。如果开发商没有将资金存入监管账户，可能会导致资金挪用，影响工程进度，甚至导致工程烂尾。购房者可以向当地的房产管理部门咨询资金监管的具体情况，确保自己的购房资金得到妥善监管。

总之，在商品房预售过程中，购房者要保持谨慎，仔细审查相关证件和合同条款，了解房屋的抵押情况、小区规划和配套设施以及资金监管问题，以保障自己的合法权益。