一屋二卖的法律依据是什么？

在房地产交易中，“一屋二卖”是指房屋所有权人先后与不同的买受人订立房屋买卖合同，将同一房屋出卖给两个不同的购买者的行为。这种行为不仅严重损害了购房者的合法权益，也违背了市场交易的诚实信用原则。以下将从不同方面为你阐述其相关的法律依据和规定。

首先，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在“一屋二卖”的情形中，出卖人将房屋再次出售给他人的行为，显然违反了与第一个买受人签订的房屋买卖合同，构成违约。第一个买受人有权要求出卖人承担违约责任，比如要求出卖人赔偿因其违约行为所遭受的损失，包括直接损失和可得利益损失。直接损失可能涵盖买受人在购房过程中支付的各项费用，如中介费、评估费等；可得利益损失则可能是房屋价格上涨所带来的差价损失。

其次，《民法典》中关于物权的相关规定也与“一屋二卖”密切相关。根据第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。这意味着，如果后一个买受人办理了房屋产权登记手续，那么他就依法取得了该房屋的所有权。而此时，虽然第一个买受人签订合同在先，但由于未完成产权登记，其无法获得房屋的所有权。不过，第一个买受人仍然可以依据合同要求出卖人承担违约责任。

此外，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。这一规定进一步明确了在商品房买卖中“一屋二卖”情形下，无法取得房屋的买受人的权利救济途径，除了要求返还购房款、利息和赔偿损失外，还可以要求出卖人承担惩罚性赔偿责任。

在司法实践中，对于“一屋二卖”纠纷的处理，法院通常会综合考虑各种因素，如合同签订的时间、房屋的交付情况、产权登记情况等，来确定各方的权利和责任。如果第一个买受人已经实际占有了房屋，即便尚未办理产权登记，在某些情况下，法院也可能会支持其继续履行合同的请求。但如果后一个买受人是善意购买，并且已经办理了产权登记，那么第一个买受人通常只能要求出卖人承担违约责任。

总之，“一屋二卖”是一种严重的违约行为，购房者在遇到这种情况时，应及时咨询专业律师，依据相关法律规定，通过合法途径维护自己的合法权益。同时，为了避免陷入“一屋二卖”的风险，购房者在购房过程中应及时办理房屋产权登记手续，确保自己的合法权益得到有效保障。