在商业活动中，门面租赁合同纠纷屡见不鲜。为了保障双方的合法权益，避免不必要的法律风险，以下是一些避免门面租赁合同纠纷的有效方法。
一、核实房屋权属
在签订门面租赁合同前，承租方务必仔细核实房屋的权属情况。
- 审查产权证书及登记信息：承租方应要求出租方出示房屋产权证书的原件，并在必要时前往房屋交易中心查询房屋权属登记情况。通过审查，确认房屋租赁协议的出租方与产权证书登记的所有权人是否一致。例如，在某案例中，承租人未核实产权信息，与非房屋所有权人签订了租赁合同，后来真正的房主出现，要求收回房屋，导致承租人遭受了巨大的经济损失。
- 确认授权情况：如果出租方并非房屋所有权人，而是代理出租、委托出租，则需要出租方提供房屋所有权人的委托书等法律文件；如果出租房屋是两人以上共有的，则需要得到全体房屋所有权人的同意或授权。根据《中华人民共和国民法典》第三百零一条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。”
- 排查权利负担或瑕疵：还需要确认租赁房屋是否存在权利负担或瑕疵。例如司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的，权属有争议的物业就不能进行租赁。
二、关注租赁房屋抵押问题
如果房屋出租后设立抵押的，该租赁关系不受影响。如果房屋先抵押，后出租的，出租方应该书面告知承租人。例如，甲将房屋抵押给银行后，又将该房屋出租给乙，后来银行行使抵押权要处置该房屋，乙的租赁权益就可能受到影响。根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”因此，律师建议双方在租赁协议中明确约定当抵押权实现造成租赁协议解除的，出租方应承担的法律责任。
三、明确装修相关事宜
- 征得出租方同意：关于装修范围必须书面征得出租人的同意。承租人在装修前，应将房屋装修设计方案取得出租人认可；明确承租人违反上述约定应承担的恢复原状、赔偿损失、支付违约金等责任。
- 确保房屋安全：装修不能损害原房屋主体结构，影响房屋建筑安全。为防止因承租人装修造成房屋结构破坏，出租人可以要求承租人预先支付一定数额的钱款作为装修保证金，以保证承租人履行其装修条款中约定的义务。
- 约定折旧与补偿方式：协议期满或提前终止时，装修折旧与补偿方式一定要约定清楚。如因承租人违约导致租赁提前终止时，承租人无权要求出租人给予装修补偿。双方还应在装修条款中明确非因承租人原因而导致租赁提前终止时，出租人的装修补偿义务和补偿标准。
四、明确合同条款
- 租金及支付方式：在合同中明确具体的房租支付时间和店面的付款方式。例如，是按月支付、按季支付还是按年支付，支付的具体日期等都应详细约定，避免因租金支付问题产生纠纷。
- 租赁期限：明确店面的租赁期限，包括起始日期和终止日期。同时，对于续租、优先续租权等问题也应在合同中作出约定。
- 违约责任：详细约定双方的违约责任，如一方违约应承担的赔偿责任、违约金数额等。这样在出现违约情况时，能够依据合同约定进行处理，减少纠纷的发生。
五、法律建议
- 签订书面合同：无论租赁关系多么简单，都应签订书面合同，明确双方的权利和义务。书面合同是解决纠纷的重要依据，能够保障双方的合法权益。
- 保留相关证据：在租赁过程中，双方应注意保留相关证据，如租金支付凭证、房屋交接记录、装修费用清单等。这些证据在发生纠纷时可能会起到关键作用。
- 寻求专业法律帮助：如果对合同条款或法律问题存在疑问，建议寻求专业律师的帮助。律师能够根据具体情况提供专业的法律意见，帮助双方避免潜在的法律风险。