在我国房地产市场中，小产权房因其价格相对较低，吸引了不少购房者的关注。然而，小产权房存在诸多法律风险，购房者若已购买，可通过一些方法尽量降低风险。
小产权房相关法律规定及风险
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。根据我国相关法律法规，集体土地上的房屋只能在本集体经济组织成员之间流转，向非本集体经济组织成员出售小产权房的行为是不受法律保护的。例如，《土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。这意味着非本集体经济组织成员购买小产权房，无法获得合法的产权证书，在房屋拆迁、转让等方面都可能面临权益受损的风险。
实际案例分析
曾有这样一个案例，李先生是城市居民，购买了某村的一套小产权房。几年后，该地区进行拆迁改造，原房主认为李先生并非本村村民，购房合同无效，便想要收回房屋，李先生因此陷入了困境。由于小产权房交易不受法律保护，李先生很难通过法律途径维护自己的权益，最终只能接受损失。
降低购房风险的方法
- 确认开发主体合法性：小产权房的开发主体可以是村民，也可以是村集体依法成立的具备法人资格和房地产开发资质的经济实体，还可以是村委会依法委托的房地产开发企业。购房者在购买前，应核实开发主体是否具有合法开发土地的资格，避免购买到非法开发的房屋。
- 确保房屋符合城市规划：很多购房者担心拆迁无法赔偿等问题，所以买房时要观察所要买的小产权房的建设是否符合城市总体规划。只有符合城市整体规划，购房者的房屋所有权证书才有一定的保障。例如，如果房屋建设在城市规划的绿地或道路用地范围内，将来很可能面临拆迁风险，购房者应谨慎购买。
- 明确违约赔偿条款：由于小产权房价格较为便宜，即便原房东违约，可能赔偿也不多。因此，购房者在签订购房合同时，应与原房东约定高额的违约赔偿标准，以确保自身权益。比如，可以约定如果原房东违约收回房屋，需按照房屋市场价值的一定比例向购房者支付赔偿金。
- 多找见证人并签字：在签订小产权房买卖合同时，购房者最好多找几个见证人，并让他们在购房合同上签名。这样一来，购房者在日后出现房产纠纷时，就有足够的证据来维护自己的权益。
- 办理齐全相关手续：如果小产权房建在集体用地上，那么就一定要依法取得相关审批手续，否则千万不要买。购房者应要求卖方提供相关的审批文件，如建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等，以确保房屋的合法性。
- 约定拆迁事宜：购房者应与原房主约定好拆迁事宜，尽量确保自己能够获得拆迁补偿 。虽然小产权房拆迁补偿存在不确定性，但通过书面约定，可以在一定程度上保障购房者的权益。
- 选择规模化小产权房：为了降低买小产权房的风险，购房者最好买规模化的小产权房。因为规模化的小产权房相对来说更稳定，国家大规模拆除的可能性较小。
法律建议
- 对于已经购买了小产权房且尚未取得产权证明，并且该房屋是在集体土地上建设的，购房者非当地居民的情况，鉴于可能的政策风险和法律风险，可以请求解除合同并退回已支付的购房款。
- 在购买小产权房过程中，要保留好所有相关的证据，如购房合同、付款凭证、证人证言等，以便在发生纠纷时能够维护自己的权益。
- 购房者应密切关注当地的政策法规变化，及时了解小产权房的相关政策，避免因政策调整而导致自身权益受损。