在房地产市场中，售楼广告往往是吸引购房者的重要手段。然而，当广告中宣传的设施最终未能兑现时，购房者常常会感到困惑和不满，质疑这是否构成虚假宣传。对此，需要根据具体情况，结合相关法律规定来进行判断。
相关法律条文及规定
根据我国法律规定，一般情况下，售楼广告和宣传资料属于要约邀请，而非要约，对开发商不具有法律约束力，购房人通常难以据此追究开发商的法律责任。但存在特殊情形，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。即使该说明和允诺未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，具有法律约束力，开发商若未兑现则应当承担违约责任。
结合实际案例分析
案例一：视为要约，构成违约 某开发商在售楼广告中宣传小区内将建设大型游泳池、健身房、儿童游乐区等高端配套设施，许多购房者正是看中了这些设施才决定购买该小区的房屋，且购房价格相较于周边小区偏高。购房者与开发商签订购房合同后，开发商却未按照广告承诺建设相关设施。在此案例中，开发商对小区配套设施的宣传具体明确，且对购房者订立购房合同以及确定购房价格有重大影响，根据上述法律规定，该广告内容应视为要约，即使未写入合同，也应视为合同内容。开发商未兑现承诺，构成违约，应当承担违约责任，如赔偿购房者的损失等。
案例二：不视为要约，不构成违约 某开发商在售楼广告中宣传小区附近将建设地铁站，该宣传是基于政府的相关文件而发布的，且在购房过程中，开发商向购房者出示了《关于教育设施信息不确定性告知书》和《关于小区项目情况告知书》，购房者签字确认。后来由于政府规划调整，地铁站未能建成。在这种情况下，开发商的宣传并非其自身能够完全控制和决定的事项，且已向购房者履行了告知义务，该宣传不构成要约，开发商不承担违约责任。
实用的法律建议
- 对于购房者：
- 仔细审查广告内容：在购房过程中，要仔细审查售楼广告中的各项内容，尤其是涉及房屋配套设施等重要信息。对于广告中过于模糊、不确定的表述，要及时向开发商询问并要求其作出明确解释和承诺。
- 保留相关证据：注意保留售楼广告、宣传资料、购房合同、付款凭证等相关证据，以便在发生纠纷时能够证明开发商的承诺以及自己的权益受到了侵害。
- 通过合法途径维权：如果发现开发商未兑现售楼广告中的承诺，应及时与开发商协商解决；协商不成的，可以向房地产主管部门投诉，或者通过诉讼等法律途径维护自己的合法权益。
- 对于开发商：
- 确保广告内容真实准确：在制作售楼广告时，应确保广告内容真实、准确，避免虚假宣传和夸大其词。对于能够确定的配套设施和服务，要明确承诺并履行；对于存在不确定性的事项，要向购房者作出明确说明和告知。
- 规范广告宣传行为：严格遵守相关法律法规，规范广告宣传行为，避免因虚假宣传而引发法律纠纷。在广告中要明确标注广告内容的有效期、适用范围等信息，避免误导购房者。
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