北京市高级人民法院审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律有哪些指导意见？
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《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》为北京市范围内房屋买卖合同纠纷案件的审理提供了具体的法律适用指引。 首先，该指导意见对于合同效力的认定作出了规定。在房屋买卖中，合同效力至关重要。根据《中华人民共和国民法典》中关于合同效力的一般规定，结合指导意见，如果当事人签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，那么合同一般是有效的。例如，没有合法产权证明的房屋签订的买卖合同，可能会因为违反相关规定而被认定无效。这体现了法律对于合同合法性的基本要求，保障了市场交易的稳定性和安全性。 其次，关于一房数卖的处理。在现实生活中，存在出卖人就同一房屋订立数个买卖合同的情况。指导意见规定，在数份合同均有效的情况下，买受人均要求继续履行合同的，应当按照不同情形分别处理。已经办理房屋所有权转移登记的买受人，优先于其他买受人取得房屋所有权；均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的买受人优先于其他买受人取得房屋所有权；均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地确定权利保护顺位。这一规定为解决一房数卖纠纷提供了明确的规则，避免了当事人之间的争议和混乱。 再者，对于房屋质量问题的处理。如果房屋存在质量问题，买受人可以根据不同情况要求出卖人承担相应的责任。若房屋主体结构质量不合格，买受人有权解除合同并要求出卖人赔偿损失；若房屋存在其他质量问题影响正常居住使用，买受人可以要求出卖人承担修复责任。这符合《中华人民共和国民法典》中关于出卖人对标的物质量瑕疵担保责任的规定，保障了买受人的合法权益。 此外，指导意见还对房屋买卖合同的解除、违约责任等方面作出了详细规定。当一方当事人违约时，另一方可以依据合同约定和法律规定要求违约方承担违约责任，如支付违约金、赔偿损失等。这些规定有助于规范房屋买卖市场秩序，保护当事人的合法权益，促进房地产市场的健康发展。
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