和房东发生纠纷时物业能停水停电吗

和房东发生纠纷时，物业不能停水停电，这是违法行为。

首先要明白几个法律关系，物业公司与业主签订的是物业服务合同，业主与供电局、自来水公司签订的是供水、供电合同，这是相互独立的。物业公司主要负责对供水供电设备进行维修保养，并非水、电的供应方，水、电的提供者是自来水公司和供电局。

根据我国相关法律规定，比如《物业管理条例》第四十四条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。这表明物业公司只是接受委托收取水电等费用 。而且《民法典》也明确规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。只有当业主出现与自来水公司、供电公司合同约定和国家规定的情形时，自来水公司或供电公司才有权停止供水、供电。

如果物业擅自停水停电，业主可以向当地的物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居委会等反映情况。若问题仍未解决，业主还可以通过诉讼程序来维护自己的合法权益。

相关概念：

合同相对性原则：是指合同主要在特定的合同当事人之间发生法律拘束力，只有合同当事人一方能基于合同向对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务。

物业服务合同：是指物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。