出租权是否能对抗抵押权？
我有套房子，之前抵押给银行贷款了，现在我想把房子租出去。但我担心银行那边会有意见，不知道我的出租权能不能对抗银行的抵押权。要是租客租了房子后，银行因为我还不上贷款要处置房子，租客的权益会不会受影响呢？我就想弄清楚出租权和抵押权到底谁更有优势。
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共1位律师解答
在探讨出租权能否对抗抵押权这个问题之前，我们需要先明确出租权和抵押权的概念。出租权，简单来说，就是房屋所有权人或者其他有出租资格的人，将房屋租给他人使用，并收取租金的权利。而抵押权呢，是指债权人对于债务人或者第三人不转移占有而提供担保的财产，在债务人不履行债务时，依法享有的就该财产变价并优先受偿的权利。 根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。这意味着，如果在房子抵押之前就已经把房子租出去了，并且租客已经实际占有使用该房屋，那么即便之后房子因为抵押人无法偿还债务而被处置，租客仍然可以按照原来的租赁合同继续使用房子，也就是我们常说的“买卖不破租赁”，在这种情况下，出租权是可以对抗抵押权的。 相反，如果抵押权设立后才将房屋出租，那么这种租赁关系就不能对抗已经登记的抵押权。当债务人不履行债务，抵押权人实现抵押权时，租赁关系对受让人不具有约束力。也就是说，房子可能会因为抵押权的实现而被拍卖或者变卖，新的房屋所有人有权要求租客搬离。不过，如果租赁关系没有进行登记，且第三人不知道该租赁关系存在的，那么同样不能对抗抵押权。 所以，出租权能否对抗抵押权，关键在于出租和抵押的先后顺序以及租赁关系是否进行了登记和转移占有。在实际生活中，无论是房东还是租客，在涉及房屋租赁和抵押时，都应该了解相关的法律规定，以保障自己的合法权益。对于房东来说，在抵押房屋之前要考虑到已有的租赁关系；对于租客来说，在租房时要了解房屋是否存在抵押情况，避免自身权益受损。
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