预售合同未进行登记备案是否可以请求确认合同无效?

我买了套预售房,和开发商签了预售合同,但后来发现合同没进行登记备案。我担心合同效力问题,想问下,就因为没登记备案,我能请求确认这个预售合同无效吗?
张凯执业律师
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在探讨预售合同未进行登记备案是否可请求确认合同无效这个问题前,我们先明确一下预售合同登记备案的概念。预售合同登记备案是指房地产开发企业与承购人签订商品房预售合同后,开发企业应当自签约之日起一定时间内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。这一制度的目的主要是为了防止开发商一房多卖,保障购房者的合法权益。



依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定,当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。也就是说,预售合同登记备案并非是合同生效的必要条件。合同的生效主要依据《中华人民共和国民法典》相关规定,一般情况下,只要合同双方当事人具有相应的民事行为能力,意思表示真实,不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗,合同自成立时就生效。



从实际意义来讲,虽然预售合同未登记备案不影响合同本身的效力,但登记备案还是有着重要作用。它能让购房者的权益在一定程度上得到更好的保障。比如,如果开发商将已经预售的房屋再次出售给他人,进行了登记备案的购房者的权益将优先受到保护。而未登记备案的合同,虽然有效,但在面临这种情况时,购房者维权可能会相对复杂一些。



所以,仅仅因为预售合同未进行登记备案,是不能请求确认合同无效的。购房者在签订预售合同后,应积极督促开发商及时办理登记备案手续,以保障自身合法权益。若开发商拒绝办理或拖延办理,购房者可以依据合同约定追究其违约责任。

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