养殖场被拆迁的评估标准是怎样的?


养殖场被拆迁的评估标准涉及多个方面。 首先是土地方面。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。土地补偿费为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍;安置补助费按照需要安置的农业人口数计算,每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍,但每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征收耕地的标准规定。 其次是地上附着物。如果有房屋,最低补偿建筑成本价;有果树的,按照是否属于盛果期进行补偿。 然后是停产停业补偿。一般依照自己前三年的年均收入衡量停产停业损失,最终按照“停产停业期限”与“停产停业年均收入”的乘积来判断。 另外,还有合理的搬迁费用,也就是搬迁各种设备、动物、生活用品所需的合理费用。 从评估方法来讲,常见的有市场比较法,就是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值;成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值;收益法是预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值;假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值,扣除预计的正常开发成本、税费和利润等,以此估算估价对象的客观合理价格或价值;基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区,由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。 相关法律依据:《土地管理法》对土地征收补偿有明确规定;《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格 。 相关概念: 市场比较法:将估价对象和近期交易的类似房地产比较来估算价格的方法。 成本法:通过求取重置或重建价格并扣除折旧估算价格的方法。 收益法:预计未来净收益折现累加估算价格的方法。 假设开发法:预计开发完成后价值扣除成本等估算价格的方法。 基准地价修正法:根据基准地价调整得出估价对象价格的方法。






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