租赁合同是按什么算违约的？

在租赁合同中，判断违约行为需要依据合同约定和相关法律法规。下面我们详细分析一下。

首先，合同约定是判断违约的重要依据。在签订租赁合同时，双方通常会明确约定各自的权利和义务。如果一方未按照合同约定履行义务，就可能构成违约。例如，在租金支付方面，如果合同规定承租人应在每月 10 日前支付租金，而承租人未能按时支付，那么就构成了违约。再比如，合同约定承租人不得擅自改变租赁物的用途，而承租人却将租赁的商业用房用于居住，这也属于违约行为。这种基于合同约定的违约判断，是因为合同是双方意思自治的体现，双方都应当遵守自己在合同中做出的承诺。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十九条规定，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。一旦合同依法成立，就对当事人具有法律约束力。

其次，即使合同中没有明确约定，法律也规定了一些基本的义务和责任。例如，出租人有义务保证租赁物符合约定的用途，并在租赁期间保持租赁物的正常使用状态。如果租赁物存在质量问题，影响了承租人的正常使用，而出租人未能及时维修，那么出租人就可能构成违约。依据《中华人民共和国民法典》第七百一十二条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。同时，承租人也有义务妥善保管租赁物，如果因承租人的过错导致租赁物损坏，承租人应当承担赔偿责任。这体现了在租赁关系中，双方都需要对自己的行为负责，以维护租赁关系的公平和稳定。

另外，在一些特殊情况下，一方可能会出现预期违约的情况。预期违约是指在合同履行期限届满之前，一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。比如，出租人在租赁期限开始前就将租赁物转让给他人，导致无法按照合同约定将租赁物交付给承租人，这就构成了预期违约。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在预期违约的情况下，另一方可以在履行期限届满前要求违约方承担违约责任。

总之，租赁合同中违约的判断既要看合同的具体约定，也要依据相关的法律法规。无论是出租人还是承租人，都应当严格按照合同约定和法律规定履行自己的义务，避免违约行为的发生。如果发生违约纠纷，双方可以通过协商、调解、仲裁或者诉讼等方式解决。