承租人与次承租人签订的房屋合同效力该如何认定？

我是承租人，把租来的房子转租给了次承租人，和他签了房屋合同。现在房东对转租一事有意见，我担心我和次承租人签的合同效力有问题。我想了解一下，这种情况下，承租人与次承租人签订的房屋合同效力是怎么认定的呢？

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#转租合同效力

共1位律师解答

在探讨承租人与次承租人签订的房屋合同效力认定问题之前，我们需要先明确几个关键的法律概念。所谓承租人，就是从房东那里租来房子的人；而次承租人，则是从承租人手中再次租得房屋的人。承租人与次承租人签订的合同，也就是转租合同。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。当承租人经过出租人同意进行转租时，承租人与次承租人签订的房屋合同一般是有效的。因为这种情况下，出租人认可了转租行为，各方的权利义务在法律框架内是清晰明确的。次承租人基于有效的转租合同，获得了在租赁期间内使用房屋的合法权利。如果在租赁期间出现问题，比如房屋需要维修等情况，次承租人可以依据合同向承租人主张权利，承租人再按照与出租人的租赁合同进行处理。然而，如果承租人未经出租人同意擅自转租，合同的效力就会变得复杂。虽然《民法典》规定出租人可以解除合同，但这并不意味着承租人与次承租人签订的合同当然无效。在实践中，在出租人未行使解除权之前，转租合同仍然是有效的。次承租人可以依据合同继续使用房屋。但是，一旦出租人行使了解除权，那么承租人与出租人之间的租赁合同就会终止，承租人与次承租人之间的转租合同也会因为失去基础而无法继续履行。此时，次承租人可以向承租人主张违约责任，要求其赔偿损失。另外，如果转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。也就是说，次承租人不能因为转租合同约定的期限超过承租人剩余租赁期限，就要求出租人继续履行超出部分的租赁期限。综上所述，承租人与次承租人签订的房屋合同效力认定需要综合考虑是否经过出租人同意、转租期限等因素。在实际生活中，无论是承租人还是次承租人，都应该了解相关法律规定，确保自己的权益得到保障。

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