如何从4个方面认定房屋租赁合同（协议）是否有效？

在认定房屋租赁合同（协议）是否有效时，通常可以从以下四个方面进行判断。

首先是合同主体方面。合同主体必须具备相应的民事行为能力。根据《中华人民共和国民法典》的规定，十八周岁以上的自然人是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立实施民事法律行为。十六周岁以上的未成年人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。而八周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认。不满八周岁的未成年人是无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。在房屋租赁合同中，如果一方是无民事行为能力人，那么所签订的合同通常是无效的；如果是限制民事行为能力人签订的合同，需要经过法定代理人的追认才有效。

其次是合同内容方面。合同内容必须符合法律法规的规定，不得违反法律、行政法规的强制性规定，不得违背公序良俗。例如，租赁的房屋用途必须合法，如果合同约定将房屋用于违法活动，那么该合同就是无效的。同时，合同内容也不能损害国家利益、社会公共利益和他人的合法权益。比如，在租赁合同中约定的租金明显低于市场价格，且存在恶意串通损害第三方利益的情况，合同也可能被认定为无效。

第三是意思表示方面。合同双方的意思表示必须真实。这意味着双方在签订合同时是基于自愿、平等的基础上，不存在欺诈、胁迫、重大误解等情形。如果一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下签订合同，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。例如，房东故意隐瞒房屋存在重大质量问题的事实，诱使租客签订租赁合同，租客发现后可以通过法律途径撤销该合同。

最后是合同形式方面。虽然《民法典》规定，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。但是对于房屋租赁合同，为了避免纠纷，最好采用书面形式。而且，根据相关规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。所以，合同形式是否符合要求也会影响到房屋租赁合同的效力认定。

综上所述，在判断房屋租赁合同是否有效时，需要综合考虑合同主体、内容、意思表示和形式这四个方面的因素，以确保合同符合法律规定，保障双方的合法权益。