商品房买卖司法解释是怎样的？
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商品房买卖司法解释通常指《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。下面从几个关键方面来详细介绍这个司法解释。 首先，在商品房买卖合同的成立和效力方面，该解释规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。这其实就是保障了在签订正式合同前，定金的处理有法可依。依据《民法典》第五百八十七条规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。 其次，关于合同的解除权。司法解释明确了几种可以解除商品房买卖合同的情形，比如房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格；因房屋质量问题严重影响正常居住使用等。根据《民法典》第五百六十三条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。这里的司法解释进一步细化了商品房买卖合同中可以解除合同的具体情形，保障了购房者的合法权益。 再者，对于惩罚性赔偿问题。在商品房买卖过程中，如果出卖人存在欺诈等恶意行为，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。例如，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明等情况。这一规定是为了惩罚出卖人的恶意行为，保护购房者的利益，同时也维护了商品房市场的正常秩序。 另外，关于房屋面积差异的处理。当房屋实际面积与合同约定面积有差异时，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。这一规定平衡了买卖双方在面积差异问题上的利益。 总之，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对商品房买卖过程中的各种常见问题都做出了详细规定，对于规范商品房市场交易、保护买卖双方的合法权益起到了重要作用。购房者在进行商品房买卖时，应当了解这些规定，以更好地维护自己的权益。
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