无效租赁合同及解除权是怎样的？
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在探讨无效租赁合同及解除权之前，我们先来了解一下什么是租赁合同。租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。它是一种常见的民事合同，涉及到日常生活和商业活动的各个方面。 首先，我们来看无效租赁合同。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十四条规定，无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。比如，一个不满八周岁的未成年人签订的租赁合同就是无效的，因为这个年龄段的孩子属于无民事行为能力人，不具备独立签订合同的能力。 第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。例如，出租人和承租人表面上签订了一份租赁合同，但实际上双方并没有租赁的真实意愿，只是为了某种非法目的而签订，这样的合同就是无效的。 第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。比如，租赁房屋用于违法犯罪活动，像开设赌场等，这样的租赁合同就是无效的。 此外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 接下来，我们看看租赁合同的解除权。根据《民法典》第七百二十四条规定，有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；（二）租赁物权属有争议；（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。 第七百二十九条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。 对于出租人而言，如果承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《民法典》第七百一十六条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 总之，无论是无效租赁合同的认定，还是租赁合同解除权的行使，都需要依据相关的法律法规，并结合具体的案件情况来判断。在遇到租赁合同相关问题时，建议及时咨询专业的法律人士，以维护自己的合法权益。
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