商品房认购协议的法律效力究竟如何？

商品房认购协议的法律效力需要根据具体情况来判断：

首先，从一般生效条件来看，如果认购协议不违反法律、行政法规的强制性规定，并且符合协议书自身约定的生效条件时，该协议书即发生法律效力。此时，开发商和购买人均应按照协议书约定享有权利，履行义务。例如，双方约定在满足一定条件下协议生效，当这些条件达成时，协议就具有法律约束力。

其次，若认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，认购书应当认定为购房合同，具有与购房合同等同的法律效力。这些主要内容通常包括当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等。

另外，关于预售许可证的问题也会影响认购协议的效力。取得预售许可证后签订的认购书有法律效力，未取得预售许可证签订的认购书没有法律效力，但在起诉前取得合法有效预售许可证的认购书可以认定为有效。这是因为预售许可证是开发商合法预售商品房的重要凭证，没有该许可证进行预售是不符合法律规定的。

最后，还有“必须磋商说”和“必须缔约说”两种观点。“必须磋商说”是指当事人之间一旦缔结认购协议，双方就负有在未来某个时候为达成买卖合同而进行磋商的义务，只要当事人为缔结买卖合同进行了磋商，就履行了认购协议的义务；“必须缔约说”则强调认购协议签订后，当事人双方必须按照约定签订正式的买卖合同。不过在司法实践中，具体认定还需结合实际情况。