住宅转让时维修资金怎么办，哪些房地产不能转让？

首先来谈谈住宅转让时维修资金的处理办法。房屋维修资金，简单来说，就是用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

当住宅转让时，根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。也就是说，维修资金是跟着房子走的，原业主不能把维修资金提取出来带走，而是要将结余的维修资金随房屋一起转让给新业主。受让人需要持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。

接下来，我们看一下哪些房地产是不能转让的。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：

一是以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的。即按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

二是司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。这种情况下，房地产的权利处于受限状态，不能自由转让。

三是依法收回土地使用权的。土地使用权都被收回了，基于该土地的房地产自然不能转让。

四是共有房地产，未经其他共有人书面同意的。因为共有房地产涉及多个共有人的权益，转让需要所有共有人的同意。

五是权属有争议的。在权属不明确的情况下，为了避免纠纷，不能进行转让。

六是未依法登记领取权属证书的。没有合法的权属证书，无法证明其合法的产权，也就不能转让。

七是法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。