买卖不破租赁有哪些限制使用的情况？

我有套房子租给别人了，现在我想把房子卖了。听说有买卖不破租赁的规定，但又担心有什么限制情况。我想了解下，在哪些具体情况下，买卖不破租赁不能适用呢？这对我卖房和租客后续的情况影响很大，希望能弄清楚。

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#买卖不破租赁

共1位律师解答

“买卖不破租赁”是一个在日常生活中经常会遇到的法律概念。简单来说，它是指在租赁关系存续期间，即使房屋所有权人将房屋转让给他人，原租赁关系依然有效，新的房屋所有人不能要求租客提前搬走，租客仍可按照原租赁合同继续使用该房屋。这一规定主要依据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条，该条明确规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。” 然而，“买卖不破租赁”并不是在所有情况下都能适用，它存在一些限制情形。首先，租赁物被抵押的情况。如果房东在将房屋出租之前，就已经把房子抵押给了别人，之后因为各种原因，抵押人要实现抵押权，比如通过法院拍卖等方式处置房屋，这时就可能不适用“买卖不破租赁”原则。根据《民法典》第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”反过来理解，如果是先抵押后出租，那么在实现抵押权时，新的房屋买受人就不受原租赁合同的约束。这是因为抵押权是一种担保物权，它具有优先受偿的效力，当抵押权与租赁权发生冲突时，要保障抵押权人的合法权益。其次，房屋在查封状态下出租的情况。如果房屋在被司法机关依法查封后，房东又将其出租给他人，那么这种租赁关系是不能对抗查封效力的，也不适用“买卖不破租赁”。也就是说，当法院要对查封的房屋进行处置时，租客不能以租赁关系为由阻碍执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”所以，在这种情况下，新的房屋买受人同样不受原租赁合同的限制。此外，还有一种特殊情况，就是当事人之间有特别约定。如果房东和租客在签订租赁合同时，明确约定了在房屋所有权发生变动时，租赁合同自动解除或者失效等类似条款，那么当房屋被买卖时，就按照双方的约定来处理，“买卖不破租赁”原则也就不适用了。这体现了合同当事人意思自治的原则，只要双方的约定不违反法律法规的强制性规定，就是有效的。综上所述，虽然“买卖不破租赁”为租客提供了一定的保障，但在实际生活中，它存在多种限制使用的情况。无论是房东还是租客，都应该了解这些法律规定，在进行房屋租赁和买卖交易时，保护好自己的合法权益。

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