我买的二手房没签合同但过户到我的名下了,房子算我的吗?

我最近买了套二手房,没签合同但已经过户到我名下了。心里总是不踏实,不知道这种情况下房子是不是就完全属于我了。想了解下相关法律规定,以及还可能存在哪些影响我对房子所有权的情况。
张凯执业律师
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一般情况下,二手房完成过户手续后,从法律角度看,不动产登记簿上登记的人获得了该房屋的物权,房子通常算是你的。因为根据我国法律规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。也就是说,以不动产登记的产权人为主,即便购买二手房缴付了房款但未办理过户,产权在法律上仍归原户主。


然而,在实践操作中,仍可能存在一些特殊情况对房屋所有权产生影响。比如,房屋可能被设定为担保品。若原房主在出售房屋前将其抵押给他人,即使房子已过户到你名下,抵押权人在特定条件下仍可能对该房屋行使权利,从而对您的物权产生实质性的制约。


另外,我国法律体系注重保护善意第三方的权益,如果发生善意取得的情况,物权人未必能够保全其所持有的不动产物权。例如,原房主将房屋卖给不知情的第三人,且第三人支付了合理价格并完成登记,那么第三人可能善意取得该房屋所有权。法律依据是《中华人民共和国民法典》第三百一十一条规定:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的,参照适用前两款规定。


此外,即使完成过户,还可能存在一些后续事宜影响你对房屋的实际掌控。例如,原房主可能有未结清的费用,像物业费、水电费等,需要及时交接和处理,否则可能会给你带来不必要的麻烦。若房屋存在质量问题或其他瑕疵,在一定期限内仍可能需要追究原房主的责任。而且办理不动产证等相关证件也需要一定的时间和流程,只有拿到完整的不动产证,才可以说是完全拥有该房屋的产权。


鉴于没有签订合同可能存在一定风险,如原房主反悔,称房子是借或卖给别人的,你可能较难证明房子是购买所得。所以,建议你尽快找原房主补签一份买卖合同,或者找律师帮你起草一份合同,把交易细节都写清楚,以保障自己的权益。

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