二手房出现房屋质量纠纷该怎么办？
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在面对二手房房屋质量纠纷时，需要根据不同情况采取不同的处理方式，以下为您详细介绍： 首先，要明确责任认定： - 若出卖人故意隐瞒房屋质量问题并将房屋出售给买受人，出卖人需对此质量问题承担保证责任，买受人有权向其请求赔偿。例如，卖家知道房屋墙面存在严重渗水问题，但在交易时未告知买家，这种情况下卖家应承担责任。 - 若出卖人已明确告知买受人房屋的质量问题，或者买受人明知房屋存在质量问题仍购买房屋，那么出卖人对此质量问题不再承担保证责任，买受人也无权向出卖人请求赔偿。比如，卖家在交易前就告知买家房屋屋顶曾有过漏水修补情况，买家依然决定购买，之后就不能再就屋顶漏水问题向卖家索赔。 - 若出售房屋存在隐蔽的质量问题，且该问题是房屋本身所固有，并非出卖人在装潢、使用房屋过程中产生的，同时没有证据证明出卖人明知有此质量问题，出卖人对此质量问题不承担保证责任。但买受人可以房屋所有人的身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。例如，房屋地下存在隐蔽的管道渗漏问题，是建房时就存在的，且卖家并不知情，此时买家可向开发商主张权利。 其次，了解处理途径： - 协商解决：这是解决二手房质量纠纷的首选方式。双方可以直接沟通，摆出事实依据，提出和解要求。若能协商一致，是较为圆满的解决办法。因为协商不需要走正式的法律程序，耗费时间短。 - 向消费者协会投诉：如果协商不成，且纠纷争议或分歧较大，购房者可以向房屋所在地的消费者协会投诉，并提交详细的文字材料和证明材料。虽然消费者协会的影响力可能有限，但卖家可能会因受到调查而产生困扰，从而选择和平解决。 - 向有关行政部门投诉：如果购房时涉及中介费、合同约定外的其他收费和物业费等费用问题，可以向物价行政管理部门投诉；若遇到合同欺诈等纠纷，可向工商行政管理部门投诉；若遇见各类建筑安装、市政、公用等建设工程在建期内发生的工程质量问题，可根据相关规定向各级建设行政主管部门投诉。 - 申请仲裁：合同双方在合同中或者事后达成仲裁协议的，可以向约定的仲裁机构申请仲裁。仲裁的前提是双方有仲裁条款或书面仲裁协议，且这种方式方便快捷，仲裁机构和仲裁庭成员由当事人双方自行选定，有利于减少双方的对立情绪。 - 向人民法院起诉：如果其他方法都无法解决纠纷，向人民法院起诉是最后的手段。虽然诉讼相对复杂且耗时耗力，但为了保障自己的利益，购房者可以拿起法律武器维护自身权益。在诉讼过程中，要注意收集证据，如房屋买卖合同等。 最后，关于一些特殊情况的处理： - 对于因相邻关系产生的质量问题，比如因楼上邻居下水管道堵塞导致的局部渗漏，买受人在取得房屋所有权后，可以基于相邻权主张权利。 - 对于因房屋建造过程中形成的质量问题，未超过开发商质量保修期的，买受人在取得房屋所有权后，可要求开发商承担修复的责任；超过开发商保修期的，但属于因住宅共用部位、共用设施设备的原因所致的，可按照规定申请使用住宅专项维修基金。 法律依据主要有《民法典》第六百一十七条规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任；《商品房销售管理办法》第三十五条规定，商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
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