在商品房买卖过程中，广告免责条款是一个容易引发争议的问题。下面将详细介绍商品房广告免责条款的相关内容。
常见的商品房广告免责条款
- 解释权归开发商所有：一些开发商会在广告中注明“本广告的最终解释权归开发商所有”。例如，某开发商在宣传广告中对小区的配套设施进行了宣传，但在交房后，购房者发现实际配套设施与广告宣传有差距，开发商便以其拥有最终解释权为由进行推脱。然而，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。所以，开发商不能随意以最终解释权来逃避责任。
- 以政府批准文件为准：“相关数据以政府最终批准文件为准”也是常见的免责条款。比如，开发商在广告中宣传楼盘的绿化率为40%，但实际交房时绿化率只有30%，开发商称以政府最终批准文件为准。但如果开发商在宣传时没有明确告知购房者相关数据可能会因政府批准文件而改变，这种免责条款可能对购房者不公平。根据《中华人民共和国广告法》第四条规定，广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。广告主应当对广告内容的真实性负责。
- 以商品房买卖合同为准：有的广告会注明“买卖双方权利义务以商品房买卖合同为准”。例如，购房者在广告宣传中看到房屋赠送精装修，但在签订合同时，合同中并未提及精装修事宜，开发商便以合同为准拒绝提供精装修。这种情况下，如果广告构成要约，即使合同中未约定，开发商也应履行广告中的承诺。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
实际案例分析
曾经有一个案例，某开发商在广告中宣传小区内将建有大型游泳池、健身房等配套设施，吸引了众多购房者购买房屋。广告中同时标注了“本广告的最终解释权归开发商所有”以及“相关数据以政府最终批准文件为准”。但交房后，购房者发现小区并没有建设这些配套设施。购房者将开发商告上法庭，法院经审理认为，开发商的广告宣传对购房者订立合同有重大影响，应视为要约。虽然有免责条款，但开发商未对免责条款进行合理提示和说明，且没有证据表明配套设施的变更经过了政府批准，所以开发商应承担违约责任。
实用的法律建议
- 对于购房者：在签订购房合同前，要仔细阅读广告内容和合同条款，对于免责条款要特别关注。如果发现免责条款不合理或不公平，可以与开发商协商修改。同时，要保留好广告宣传资料等证据，以便在发生纠纷时维护自己的权益。
- 对于开发商：应遵守法律法规，不得利用免责条款逃避自己的责任。在制定免责条款时，要遵循公平原则，对免责条款进行合理提示和说明，确保购房者能够理解和接受。
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