在商品房买卖交易中，违约责任的明确对于保障买卖双方的合法权益至关重要。当一方未能履行合同约定的义务时，就需要承担相应的违约责任。以下是商品房买卖中常见的违约责任形式：
预期违约
预期违约是指在合同履行期限届满之前，一方当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务。根据具体表现又可分为预期拒绝履行和预期不能履行两种类型。
- 预期拒绝履行：指合同有效成立后至合同约定的履行期届至前，一方当事人以言辞或行为向对方当事人明确表示其将不按约定履行合同义务。例如，开发商在与购房者签订商品房买卖合同后，明确告知购房者由于资金链断裂，无法按照合同约定的时间交房，这就构成了预期拒绝履行。根据《民法典》第五百七十八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。”在这种情况下，购房者有权要求开发商承担违约责任，如支付违约金、赔偿损失等。
- 预期不能履行：是指在合同履行期届至前，有情况表明一方当事人将不能履行合同义务。比如，开发商在建设商品房过程中，因违规施工被政府责令停工，且无法在合同约定的交房时间前恢复施工，这种情况下就可视为预期不能履行。购房者可以依据相关法律规定，采取相应的措施维护自己的权益，如解除合同并要求开发商承担违约责任。
实际违约
实际违约是指在合同履行期限届满后，当事人不履行或者不完全履行合同义务的行为。实际违约又包括拒绝履行、迟延履行、不适当履行等几种情形。
- 拒绝履行：指在合同履行期限届满后，一方当事人无正当理由明确表示不履行合同义务。例如，购房者在约定的交房日期到达后，拒绝接收房屋且没有合理理由，这种行为就构成了拒绝履行。开发商可以根据合同约定和法律规定，要求购房者承担违约责任，如支付违约金等。
- 迟延履行：是指当事人在合同履行期限届满后，未能按照约定的时间履行合同义务。在商品房买卖中，迟延履行的情况比较常见。比如，开发商未能按照合同约定的时间交房，或者购房者未能按照合同约定的时间支付购房款。根据《民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在迟延履行的情况下，违约方应当承担相应的违约责任，如支付迟延履行违约金、赔偿对方因此造成的损失等。例如，某开发商与购房者签订的商品房买卖合同中约定，交房时间为2024年10月1日，但开发商直到2025年1月1日才交房，迟延了3个月。按照合同约定，开发商应当向购房者支付迟延交房违约金，违约金的计算标准为每日按照购房款的万分之二计算。
- 不适当履行：指当事人虽然履行了合同义务，但履行的内容不符合合同约定或者法律规定。在商品房买卖中，不适当履行的情况主要包括房屋质量不符合标准、配套设施不完善等。比如，开发商交付的房屋存在墙面渗水、地面空鼓等质量问题，或者小区的配套设施如停车位、绿化等未达到合同约定的标准。购房者有权要求开发商采取补救措施，如进行维修、整改等，直至达到合同约定的标准。如果因开发商的不适当履行给购房者造成了损失，开发商还应当承担赔偿责任。
法律建议
对于商品房买卖中的违约责任，无论是购房者还是开发商，都应当予以重视并采取相应的措施防范风险：
- 签订合同时明确约定违约责任条款：在签订商品房买卖合同时，买卖双方应当明确约定违约责任的具体形式和计算标准，以便在发生违约行为时能够有明确的依据。例如，约定迟延交房或迟延付款的违约金计算标准、房屋质量问题的处理方式等。
- 保留相关证据：在商品房买卖过程中，买卖双方应当注意保留与合同履行相关的各种证据，如付款凭证、交房通知、房屋质量检测报告等。这些证据在发生纠纷时将起到重要的作用，有助于维护自己的合法权益。
- 及时行使权利：当一方发现对方存在违约行为时，应当及时行使自己的权利，要求对方承担违约责任。如果违约行为给己方造成了损失，应当及时采取措施减少损失的扩大，并要求对方赔偿损失。例如，购房者发现开发商迟延交房时，应当及时向开发商提出异议，并要求开发商支付迟延交房违约金；如果购房者因迟延交房需要在外租房居住，还可以要求开发商赔偿租房费用等损失。
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