因限购解除合同后居间费能否退还的法律解析

在房地产交易活动中，因限购政策导致房屋买卖合同解除后，居间费能否退还的问题一直是大家关注的焦点。这不仅涉及到买卖双方的切身利益，也与居间方的责任和义务紧密相关。下面我们将结合相关法律条文和实际案例来详细探讨这个问题。

相关法律条文及规定

根据我国《民法典》第九百六十四条规定，中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。同时，《民法典》第五百六十三条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。限购政策在一定程度上可以被视为不可抗力因素，当它导致房屋买卖合同无法继续履行时，买卖双方可以依法解除合同。

不同情形下居间费退还的分析

• 居间方明知买方无购房资格仍强行撮合订立合同：在限购限贷令颁发后，如果居间方明明知道买方不具备购房资格，却仍然强行撮合买卖双方订立买卖合同，这种情况下，支付中介费用的一方有权要求居间方退还全部中介费用。因为居间方的行为违背了诚实信用原则和其应尽的审慎义务，其促成的合同实际上是无法履行的。例如，在某个城市实施限购政策后，买方明确告知中介自己不符合购房条件，但中介为了赚取中介费，仍然积极促成买卖双方签订了购房合同。后来，由于买方无法通过购房资格审核，合同无法继续履行而解除。在此情况下，买方有权要求中介退还全部中介费用。
• 居间方虽不明知但未尽到提示义务：如果居间方虽然不知道买方没有购房资格，但是作为专业的房产从业人员，没有尽到合理的提示义务，从而导致最终无法办理过户手续，那么居间方应当退还部分中介费用。比如，中介在为买卖双方提供服务时，没有及时了解当地的限购政策，也没有向买方询问购房资格相关情况，就促成双方签订了合同。后来因限购政策原因无法办理过户，这种情况下，中介应当退还部分中介费用。
• 居间方已尽到义务且合同依法成立：如果居间方已经尽到了自己的义务，比如在签订合同前对买卖双方的资格进行了合理审查，并且促成了合同的依法成立，那么即使后续因为限购政策导致合同解除，居间方也有权收取相应的居间费用。因为在这种情况下，居间方已经完成了自己的居间服务，合同的解除是由于不可归责于双方的事由导致的。

实际案例分析

曾经有这样一个案例，赵先生与卖方签订了房屋买卖合同后，因当地出台的限购政策导致赵先生丧失购房资格，购房事宜未能成功。赵先生遂将中介公司起诉至法院，要求退还居间费用。法院经审理后认为，中介公司在提供服务过程中，没有对限购政策给予足够的关注和提示，未尽到合理的审慎义务，最终判决中介公司退还赵先生部分中介费用。

实用法律建议

• 对于购房者：在寻求房产中介服务时，要如实向中介告知自己的购房资格情况，并要求中介对限购政策进行详细解释和说明。如果因为限购政策导致合同解除且中介存在过错，要及时收集相关证据，如聊天记录、书面协议等，以便维护自己的合法权益，要求中介退还相应的居间费用。
• 对于房产中介：要加强对限购政策等相关法律法规的学习和了解，在提供服务过程中，严格履行自己的审慎义务，对买卖双方的资格进行认真审查，并及时向双方提示可能存在的风险。只有这样，才能避免因自身过错而导致的法律纠纷，保障自己的合法权益。
• 对于卖方：在签订房屋买卖合同前，也要关注当地的限购政策，了解买方的购房资格情况，避免因限购政策导致合同无法履行而给自己带来不必要的损失。