2024年一房二租合同效力的判断标准是什么？

我有套房子，之前租给了一个人，后来又租给了另一个人。现在我有点担心这两份租赁合同的效力问题，不知道在2024年，法律上判断一房二租合同效力的标准是怎样的，想了解清楚，避免之后产生纠纷。

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#一房二租

共1位律师解答

在一房二租的情况下，判断合同效力是一个重要的法律问题。我们先来明确“一房二租”，它指的是房东先后与两个不同的承租人就同一套房屋签订租赁合同的行为。从法律角度看，一般而言，只要合同满足一定的条件，两份租赁合同都是有效的。《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。也就是说，在一房二租中，如果房东和两个承租人都有签订合同的能力，签订合同是他们真实的意愿，并且合同内容不违反法律和公序良俗，那么这两份合同在效力上是被认可的。然而，虽然两份合同都有效，但房子只有一套，不可能同时租给两个承租人使用。在这种情况下，就涉及到实际履行问题。根据相关司法解释和司法实践，如果已经合法占有租赁房屋的，该承租人优先取得租赁权。比如，其中一个承租人已经实际入住了房屋，那么在没有其他特殊情况时，他可以继续按照合同租赁该房屋。如果都没有合法占有租赁房屋，已经办理登记备案手续的承租人优先取得租赁权。因为办理登记备案手续具有一定的公示效力。如果既没有合法占有也没有办理登记备案手续，那么就由合同成立在先的承租人取得租赁权。对于没有取得租赁权的承租人，房东的一房二租行为构成违约，他们可以依据合同约定和《民法典》的相关规定，要求房东承担违约责任，赔偿自己因此遭受的损失，如退还已支付的租金、赔偿合理的搬家费用等。所以，在遇到一房二租的情况时，承租人要了解自己的权利，通过合法途径维护自己的利益。同时，房东也应该遵守诚实信用原则，避免出现一房二租的情况，否则可能要承担相应的法律后果。

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