购房者可退房的情形有哪些？

在购房过程中，退房是一个比较复杂的问题，涉及到诸多法律规定和实际操作。下面为您详细介绍购房者可退房的几种常见情形。

首先是开发商逾期交房。根据《中华人民共和国民法典》规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，对方可以解除合同。在购房合同中，一般会约定开发商的交房时间。如果开发商超过约定时间仍未交房，购房者可以先进行催告，给予开发商一定的合理期限。若在这个期限内开发商还是未能交房，购房者就有权要求退房。例如，合同约定交房时间为 2025 年 1 月 1 日，到了 3 月 1 日开发商仍未交房，购房者催告后，开发商在 3 个月内依旧无法交房，此时购房者可依据法律规定和合同约定要求退房。

其次是房屋质量存在问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。也就是说，如果房屋的主体结构出现质量问题，比如承重墙倾斜、房屋基础下沉等，严重影响居住安全，购房者有权退房。另外，若房屋存在严重影响正常居住使用的质量问题，如严重的漏水、墙体裂缝等，在经过多次维修仍无法解决的情况下，购房者也可以要求退房。

再者是开发商擅自变更规划设计。按照规定，开发商应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，开发商不得擅自变更规划、设计。如果开发商未经购房者同意擅自变更房屋的户型、朝向、面积等规划设计，购房者有权要求退房。比如合同约定的房屋户型是三室两厅，实际交付的却是两室两厅，这种情况下购房者可以主张退房。

然后是开发商证件不全。根据相关法律规定，开发商在预售商品房时，必须取得“五证”，即《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》。如果开发商没有取得这些证件就进行销售，其销售行为是违法的，购房者可以要求退房，并要求开发商返还已付购房款及利息。

最后是购房合同无效。如果签订的购房合同存在《中华人民共和国民法典》规定的无效情形，如一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定等，购房者可以向法院或仲裁机构申请确认合同无效，从而要求退房。例如，开发商故意隐瞒房屋已抵押的事实与购房者签订合同，这种情况下合同可能被认定为无效，购房者可要求退房。

总之，购房者在遇到上述情形时，可以依据相关法律规定和合同约定，通过合法途径维护自己的权益，要求退房。但在实际操作中，建议购房者先与开发商进行协商解决，如果协商不成，可以寻求专业律师的帮助，通过法律诉讼等方式来解决问题。