拆迁时住改商如何补偿？

在拆迁过程中，“住改商”指的是原本为住宅用途的房屋，在实际使用中被改成了商业用途。这种情况在补偿时相对比较复杂，不能简单地按照住宅或者商业用房来进行补偿。

首先，我们要了解相关的法律依据。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。这为住改商房屋的补偿提供了一个基本的原则。

关于住改商房屋的补偿标准，目前并没有全国统一的规定，各地根据自身情况制定了不同的政策。一般来说，会综合考虑以下几个方面来确定补偿方式和金额。

其一，房屋的合法性。如果住改商是经过合法审批，拥有相关的营业执照、税务登记证等经营手续，那么在补偿时会更倾向于按照商业用房的标准。比如，有些地方规定只要在拆迁公告发布前，房屋已经合法经营一定年限，就可以按照商业用房给予较高比例的补偿。

其二，经营情况。包括经营的时间长短、经营效益等。经营时间越长、效益越好，可能获得的补偿也会相应增加。因为长期稳定的经营意味着投入了更多的成本和精力，并且可能产生了一定的商业价值。

其三，当地政策。不同地区对于住改商房屋的补偿政策差异较大。有的地方可能会按照住宅和商业用房的一定比例进行综合补偿；有的地方则会根据房屋的实际情况，分别对房屋价值、停产停业损失等进行补偿。

对于住改商房屋的补偿项目，通常包括以下几个方面。

一是房屋价值补偿。这部分补偿要根据房屋的市场评估价值来确定。如果是按照商业用房补偿，会考虑房屋的区位、商业价值等因素；如果按照住宅补偿，则主要参考周边住宅的市场价格。

二是停产停业损失补偿。由于拆迁导致商业经营活动停止，被拆迁人会遭受一定的经济损失。这部分补偿通常根据经营效益、停产停业期限等因素来计算。

三是搬迁补偿。包括设备搬迁、运输费用等。对于商业用房，可能还会涉及到特殊设备的拆卸、安装和调试费用。

此外，被拆迁人还可能获得一些奖励和补助。比如，在规定时间内完成搬迁的，可以获得一定的搬迁奖励；对于生活困难的被拆迁人，可能会给予适当的补助。

如果被拆迁人与拆迁方就住改商房屋的补偿问题无法达成一致，可以通过协商、行政复议或者行政诉讼等途径来解决。在协商过程中，被拆迁人要提供充分的证据证明房屋的经营情况和相关权益；在行政复议或者行政诉讼中，要依据法律规定维护自己的合法权益。

总之，拆迁时住改商房屋的补偿是一个复杂的问题，需要综合考虑多方面的因素。被拆迁人要了解当地的政策和相关法律规定，积极维护自己的合法权益。