房地产有效毛租金收入与净收益有什么差别？
我有一套房子出租，在算收入的时候，不太清楚有效毛租金收入和净收益到底有啥不一样。我知道收的租金肯定算收入，但感觉最后拿到手的钱好像和租金不太一样。想了解一下这两者之间具体的差别是什么，该怎么区分。
张凯执业律师
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房地产有效毛租金收入和净收益是房地产经济中衡量收益的两个重要概念，它们之间存在明显的差别。
首先解释一下房地产有效毛租金收入。它指的是从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失以后得到的归因于房地产的收入。潜在毛租金收入是假定房地产在充分利用、无空置（即 100%出租）情况下的收入。但在实际情况中，房子不可能一直处于出租状态，会存在空置期，而且也可能出现租客拖欠租金的情况。所以，有效毛租金收入就是把这些因素都考虑进去之后的租金收入。比如，一套房子每月潜在毛租金是 5000 元，但一年中有 1 个月空置，还有 1 个月租客拖欠了部分租金，实际收到 4000 元，那么这一年的有效毛租金收入就是 5000×10 + 4000 = 54000 元。
而房地产净收益是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收益。运营费用是维持房地产正常使用或营业所必须支出的费用。它涵盖了很多方面，像房地产税、保险费、人员工资及办公费、保持房地产正常运转的成本（如供暖费、通信费）、为承租人提供服务的费用（如清洁、保安费用）等。用前面例子中的有效毛租金收入来计算净收益，如果一年的运营费用是 10000 元，那么净收益就是 54000 - 10000 = 44000 元。
从法律依据来看，虽然目前没有专门针对这两个概念差别的明确法律条文，但在《中华人民共和国民法典》等相关法律中涉及到租赁合同、物权等方面的规定，间接影响着房地产的租金收入和运营费用。比如， 《民法典》第七百零四条规定，租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。这对于明确租金收入的计算和支付等有着重要的作用。