设有抵押权的房屋是否适用买卖不破租赁原则？

“买卖不破租赁”是一个在日常生活和法律实践中经常被提及的原则，它指的是在租赁关系存续期间，即使房屋所有权发生转移，原租赁关系对新的房屋所有人仍然有效，新所有人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。简单来说，就是房子虽然换了主人，但租客的租赁权益不受影响，可以继续按照原来的租赁合同居住或使用房屋。

然而，对于设有抵押权的房屋，这个原则的适用需要具体情况具体分析。根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定，“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。这意味着，如果租赁关系先于抵押权设立，并且租客已经实际占有了该房屋，那么就适用“买卖不破租赁”原则。即便之后房屋因为抵押权的实现而被拍卖、变卖，租客的租赁权仍然受到法律保护，新的房屋买受人必须尊重原有的租赁关系。

例如，张三在2020年将自己的房屋出租给李四，李四入住后开始使用该房屋。2021年，张三为了向银行贷款，将该房屋抵押给了银行。后来张三无法偿还贷款，银行行使抵押权将房屋拍卖给了王五。在这种情况下，由于租赁关系先于抵押权设立且李四已经实际占有房屋，李四的租赁权不受影响，王五不能要求李四提前搬走，只能等租赁期限届满后再做打算。

相反，如果抵押权设立在先，租赁关系设立在后，那么就不适用“买卖不破租赁”原则。因为在这种情况下，抵押权具有优先性，当抵押权人实现抵押权时，租赁关系对受让人不具有约束力。受让人有权要求承租人在合理期限内搬离房屋。

比如，甲将自己的房屋抵押给了乙银行，之后又将该房屋出租给丙。后来甲无法偿还乙银行的贷款，乙银行将房屋拍卖给了丁。此时，由于抵押权先于租赁权设立，丁可以要求丙搬离房屋，丙只能向甲主张违约责任。

所以，设有抵押权的房屋是否适用“买卖不破租赁”原则，关键在于租赁关系和抵押权设立的先后顺序，以及租客是否已经实际占有房屋。这一规定既保障了抵押权人的合法权益，也在一定程度上保护了租客的合理利益，在两者之间找到了一个相对平衡的法律解决方案。