question-icon 民法典中二手房已经过户是否存在居住权?

我买了套二手房,已经完成过户手续了。但原房主说他给别人设了居住权,让这人还能住这房子。我就想知道,这房子都过户到我名下了,别人还能有居住权吗?我该怎么办呢?
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  • #居住权问题
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在探讨民法典中二手房已经过户是否有居住权这个问题之前,我们先了解一下居住权的概念。居住权是指居住权人按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。这意味着居住权人可以在一定期限内合法地居住在该房屋内,而不需要拥有房屋的所有权。 根据《中华人民共和国民法典》第三百六十七条规定,设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。第三百六十八条规定,居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。 那么,二手房已经过户后是否存在居住权需要分情况来看。 如果在房屋过户之前,居住权已经按照法律规定进行了登记,那么即使房屋已经过户,居住权依然存在。因为居住权的设立是以登记为生效要件的,一旦登记,就具有对抗第三人的效力。新的房屋所有权人不能以自己已经取得房屋所有权为由,要求居住权人搬离。 例如,原房主甲与乙签订了居住权合同,并为乙办理了居住权登记,之后甲将房屋卖给了丙并完成过户。此时,丙虽然取得了房屋的所有权,但乙的居住权依然受法律保护,丙不能要求乙搬离房屋。 相反,如果居住权没有进行登记,那么即使有相关的居住权合同,也不能对抗善意的房屋买受人。也就是说,在这种情况下,二手房过户后,居住权不存在。新的房屋所有权人可以基于自己的所有权,要求居住在房屋内的人搬离。 比如,原房主A和B签订了居住权合同,但没有办理居住权登记,之后A将房屋卖给了C并完成过户。C在不知情的情况下购买了房屋,C取得房屋所有权后,B不能以有居住权合同为由继续居住在房屋内,C有权要求B搬离。 所以,对于购买二手房的人来说,在交易前一定要到不动产登记机构查询房屋是否存在居住权登记,以避免自己的权益受到损害。同时,如果发现房屋存在已经登记的居住权,应当与卖方协商解决,或者在合同中明确相关的责任和义务。

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