购房定金能否退还的决定性因素有哪些？

在购房过程中，定金能否退还往往是购房者关心的重要问题。要弄清楚这个问题，我们首先要了解什么是定金。定金是指当事人双方为了保证债务的履行，约定由当事人方先行支付给对方一定数额的货币作为担保。

我国《民法典》第五百八十六条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

购房定金能否退还，关键在于定金罚则的适用。《民法典》第五百八十七条规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

从以上法律规定可以看出，决定性因素主要有以下几点。第一，如果是购房者自身原因，比如因为自己不想买了，没有按照约定履行购房合同，那么按照定金罚则，购房者就无权要求退还定金。比如购房者在交了定金后，突然改变主意不想购买该房屋，这种情况下开发商有权不退还定金。

第二，如果是开发商的原因导致合同无法履行，比如开发商将房屋卖给了他人，或者房屋存在重大质量问题等，那么开发商就属于收受定金的一方不履行债务，应当双倍返还定金给购房者。例如开发商在与购房者签订定金合同后，又将该房屋出售给第三方，此时购房者就可以要求开发商双倍返还定金。

第三，如果是因为不可归责于双方的事由，导致合同不能履行，比如遭遇不可抗力因素，如地震、洪水等自然灾害，使得房屋无法正常交付，这种情况下，定金应当返还给购房者。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

此外，定金合同的有效性也会影响定金的退还。如果定金合同不符合法律规定，比如定金数额超过了主合同标的额的百分之二十，超过部分是不产生定金效力的，这部分应当返还给购房者。

总之，购房定金能否退还需要综合多方面因素来判断，关键是看哪一方存在违约行为或者是否存在不可归责于双方的事由。购房者在遇到定金退还问题时，要依据相关法律规定，维护自己的合法权益。