房屋买卖合同纠纷有哪些主要法律问题？
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房屋买卖合同纠纷是房地产交易中常见的法律问题，涉及诸多方面。下面为你详细介绍其中的主要法律问题。 首先是合同效力问题。合同的效力是判断交易是否受法律保护的基础。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。如果签订合同的一方是无民事行为能力人，比如精神病人在发病期间签订的房屋买卖合同，该合同就是无效的。另外，若合同存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情况，合同同样无效。 其次是产权问题。产权清晰是房屋交易的关键。出卖人必须对房屋拥有合法的产权才能进行买卖。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。例如，房屋存在多个共有人，但部分共有人未经其他共有人同意擅自出售房屋，就可能导致合同无法履行，引发纠纷。买受人在签订合同前，一定要查看房屋产权证书，核实产权人信息。 再者是房屋质量问题。房屋质量直接关系到买受人的居住安全和使用权益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。如果房屋出现主体结构质量不合格，或者存在严重影响正常居住使用的质量问题，买受人有权要求出卖人承担维修、更换、赔偿等责任。 然后是违约责任问题。违约责任是保障合同履行的重要手段。《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在房屋买卖合同中，如果出卖人未按照合同约定的时间交付房屋，或者买受人未按时支付购房款，都构成违约，违约方需要承担相应的违约责任。 最后是定金和违约金问题。定金和违约金是合同中常见的违约责任形式。《民法典》第五百八十七条规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。同时，第五百八十八条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。在实际纠纷中，当事人需要根据具体情况选择合适的违约责任形式来维护自己的权益。 总之，在房屋买卖合同中，无论是出卖人还是买受人，都应当了解相关的法律规定，明确自己的权利和义务，以避免纠纷的发生。一旦发生纠纷，要及时通过合法途径解决。
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