租赁合同违约金如何认定?

我签了一份租赁合同,现在可能要违约了,不太清楚合同里的违约金是怎么认定的。是按合同里写的直接算,还是有别的标准?我想知道在法律上,违约金认定有什么依据和方法,会不会过高或者过低有调整?
张凯执业律师
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在租赁合同中,违约金是指合同一方违反租赁合同时,按照合同约定或法律规定应向对方支付的一定数额的金钱。违约金的认定是一个很重要的问题,它关系到违约方承担责任的大小以及守约方获得赔偿的多少。


首先,根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。而违约金就是赔偿损失的一种常见方式。对于租赁合同违约金的认定,一般遵循“约定优先”的原则。也就是说,如果租赁合同中明确约定了违约金的数额或者计算方法,那么通常就按照合同约定来认定违约金。比如,合同约定违约方需按照未履行租期租金总额的一定比例支付违约金,那就以此为标准计算。


然而,并不是所有合同约定的违约金都是完全有效的。如果约定的违约金过分高于或者低于造成的损失,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少或者增加。根据《民法典》第五百八十五条第二款规定,约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。这里的“过分高于”,司法实践中一般认为违约金超过造成损失的百分之三十的,可能会被认定为过分高于。例如,因违约造成的实际损失是10万元,而合同约定的违约金是20万元,这种情况下违约方就可以请求适当减少违约金。


在判断实际损失时,需要考虑多方面的因素。对于出租方来说,损失可能包括租金的损失、寻找新租户的费用、房屋闲置期间的物业费等;对于承租方而言,损失可能有重新寻找合适租赁房屋所产生的费用、搬迁费用等。


总之,租赁合同违约金的认定,先看合同约定,在约定不合理时可请求法院或仲裁机构调整,以实际损失为重要参考依据。

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