租赁合同违约金如何认定？
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在租赁合同中，违约金是指合同一方违反租赁合同时，按照合同约定或法律规定应向对方支付的一定数额的金钱。违约金的认定是一个很重要的问题，它关系到违约方承担责任的大小以及守约方获得赔偿的多少。 首先，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。而违约金就是赔偿损失的一种常见方式。对于租赁合同违约金的认定，一般遵循“约定优先”的原则。也就是说，如果租赁合同中明确约定了违约金的数额或者计算方法，那么通常就按照合同约定来认定违约金。比如，合同约定违约方需按照未履行租期租金总额的一定比例支付违约金，那就以此为标准计算。 然而，并不是所有合同约定的违约金都是完全有效的。如果约定的违约金过分高于或者低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少或者增加。根据《民法典》第五百八十五条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。这里的“过分高于”，司法实践中一般认为违约金超过造成损失的百分之三十的，可能会被认定为过分高于。例如，因违约造成的实际损失是10万元，而合同约定的违约金是20万元，这种情况下违约方就可以请求适当减少违约金。 在判断实际损失时，需要考虑多方面的因素。对于出租方来说，损失可能包括租金的损失、寻找新租户的费用、房屋闲置期间的物业费等；对于承租方而言，损失可能有重新寻找合适租赁房屋所产生的费用、搬迁费用等。 总之，租赁合同违约金的认定，先看合同约定，在约定不合理时可请求法院或仲裁机构调整，以实际损失为重要参考依据。
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