怎样认定“一房二卖”中两个合同的效力？

我买了套房子，后来才知道卖家把这房子又卖给别人了。我想了解下，在这种‘一房二卖’的情况下，这两个房屋买卖合同的效力是怎么认定的呢？是都有效，还是有一个无效？我特别担心自己的合同没效力，钱房两空，希望得到专业解答。

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#一房二卖

共1位律师解答

在“一房二卖”的情形中，认定两个合同的效力需要从多个方面进行分析。首先，我们来解释一下“一房二卖”，简单来说，就是卖家把同一套房子先后卖给了两个不同的买家。一般情况下，判断合同是否有效，要依据《中华人民共和国民法典》中关于合同效力的规定。根据《民法典》第一百四十三条，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。如果在“一房二卖”中，卖家和两个买家分别签订的合同都满足上述三个条件，那么这两个合同通常都是有效的。也就是说，卖家和第一个买家签订买卖合同时，卖家有卖房的资格和能力，双方是自愿达成买卖协议，并且合同内容不违法违规，这个合同就是有效的。之后卖家又和第二个买家签订合同，如果同样满足这些条件，第二个合同也是有效的。但是，如果合同存在法定的无效情形，那就另当别论了。比如，卖家和其中一个买家恶意串通，损害了另一个买家的利益，根据《民法典》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。这种情况下，恶意串通签订的合同就是无效的。再比如，如果合同违反了法律、行政法规的强制性规定，像房屋是违章建筑不能买卖，而卖家隐瞒这一情况和买家签订合同，那这个合同也会因为违反法律规定而无效。另外，虽然两个合同可能都有效，但房屋的所有权只能归一方所有。先办理房屋过户登记手续的买家会取得房屋的所有权。对于没有取得房屋所有权的买家，可以依据有效的合同要求卖家承担违约责任，赔偿自己的损失。总之，认定“一房二卖”中两个合同的效力，要综合考虑合同签订的具体情况和相关法律规定。

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