以他人名义购房办证产生房屋确权纠纷该如何处理？

我以朋友名义买了套房子，购房款都是我出的，但房产证办在了朋友名下。现在朋友不承认房子是我的，说房子是他的。我想了解下，这种以他人名义购房办证引发的房屋确权纠纷，法律上是怎么处理的，我该怎么做才能拿回房子？

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#借名买房

共1位律师解答

在以他人名义购房办证从而引发房屋确权纠纷的情况下，要想合理解决问题，需要先明确一些关键的法律概念。首先是借名买房，它指的是实际购房人借用他人名义购买房屋，并以他人名义办理房屋产权登记的行为。这里实际出资买房的人是借名人，而出借名字的人就是出名人。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。也就是说，从不动产登记的角度来看，房产证上登记的人一般被认定为房屋的所有权人。但在借名买房的情形下，实际情况可能并非如此。当出现房屋确权纠纷时，法院在审理此类案件时，通常会综合考虑多方面的因素。一方面会审查双方是否存在借名买房的合意。这就需要借名人提供相关的证据，比如双方签订的借名买房协议。这份协议就像是一个“约定书”，明确了双方对于借名买房这件事情的认可和具体约定。如果没有书面协议，也可以通过聊天记录、通话录音等证据来证明双方存在借名买房的口头约定。另一方面，法院会审查房屋的实际出资情况。借名人需要提供购房款支付的凭证，像银行转账记录、收款收据等，以此证明购房款是由自己实际支付的。同时，还会考虑房屋的实际使用情况，比如房屋一直由借名人居住、使用和管理，物业费、水电费等相关费用也是由借名人缴纳的，这些都可以作为借名人实际享有房屋权益的证据。如果借名人能够提供充分的证据证明存在借名买房的事实，法院一般会根据实际情况支持借名人的诉求，将房屋确权给借名人。但如果借名人无法提供足够的证据，法院可能会依据不动产登记的效力，认定房屋归出名人所有。在这种情况下，借名人只能要求出名人返还购房款及相应的利息损失。此外，如果出名人擅自将房屋出售给善意第三人，第三人基于对不动产登记的信赖而购买了房屋，并且办理了过户登记手续，那么第三人就依法取得了房屋的所有权。此时，借名人不能要求第三人返还房屋，只能要求出名人赔偿损失。所以，在借名买房时，一定要签订书面的借名买房协议，并妥善保存好相关的出资凭证等证据，以避免不必要的纠纷。

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