怎样判定房屋价值评估报告是否合法？
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判定房屋价值评估报告是否合法，可从以下几个方面着手。 首先是评估机构的选定。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。这意味着评估机构的选定要充分尊重被征收人的意愿。如果评估机构不是按照合法程序选定的，比如未经被征收人协商或多数决定，就由征收方直接指定，那么这样得出的评估报告在合法性上就存在问题。 其次是评估人员的资质。从事房屋价值评估的人员必须具备相应的专业资质。《房地产估价机构管理办法》规定，房地产估价师必须经全国统一考试合格，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》后，方可从事房地产估价活动。如果参与评估的人员没有这些合法资质，那么评估报告的专业性和合法性就难以保证。 再者是评估方法的选择。不同的房屋情况和市场条件需要采用合适的评估方法，常见的有市场法、收益法、成本法等。《房地产估价规范》对各种评估方法的适用范围和操作流程都有明确规定。例如，对于市场交易活跃的普通住宅，市场法通常是比较合适的评估方法。如果评估机构没有根据房屋的实际情况选择恰当的评估方法，或者在使用评估方法时违反了相关规范，那么评估报告的结果可能就不准确，其合法性也会受到质疑。 另外，评估报告的形式和内容也很重要。合法的评估报告应该包含必要的信息，如评估目的、评估对象、评估时点、评估方法、评估结果等，并且要由评估机构盖章、评估人员签字。如果报告内容不完整、表述模糊或者缺少必要的签章，那么这份评估报告的合法性就值得怀疑。 最后，评估的程序也必须合法。评估机构要按照规定的程序进行实地查勘、收集资料、分析测算等工作。《国有土地上房屋征收评估办法》对评估程序有详细规定，比如实地查勘时要有被征收人在场并签字确认等。如果评估机构违反了这些程序规定，那么评估报告的合法性也会受到影响。 总之，判定房屋价值评估报告是否合法需要综合考虑多个方面，从评估机构的选定、评估人员的资质、评估方法的选择、报告的形式内容到评估的程序，任何一个环节出现问题都可能导致评估报告不合法。
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