怎样才算解除了租赁合同？

在法律层面，租赁合同的解除意味着双方当事人在合同中约定的权利和义务关系归于消灭。以下为你详细介绍不同情形下租赁合同解除的判定方式。

### 协商解除

当出租人和承租人双方经过友好协商，就解除租赁合同达成一致意见时，租赁合同即可以解除。这种解除方式充分尊重了双方的意愿，只要双方意思表示真实，就具有法律效力。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。在实际操作中，建议双方签订书面的解除协议，明确解除的时间、租金结算、房屋返还等相关事宜，以避免日后产生纠纷。例如，甲将房屋出租给乙，租赁期间，双方经过协商决定提前终止合同，此时双方签订一份书面的解除协议，注明合同自协议签订之日起解除，这样就完成了协商解除的程序。

### 法定解除

在某些特定情形下，即使双方没有协商一致，法律也赋予了当事人解除合同的权利，这就是法定解除。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十一条规定，承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。第七百二十二条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第七百二十九条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。当出现这些法定情形时，有解除权的一方可以通知对方解除合同，合同自通知到达对方时解除。例如，承租人擅自将房屋转租给他人，违反了合同约定，出租人有权解除合同，并书面通知承租人，自通知送达承租人时，租赁合同解除。

### 约定解除

如果租赁合同中明确约定了一方解除合同的条件，当该条件成就时，享有解除权的一方可以解除合同。这体现了当事人意思自治的原则。比如，合同中约定若承租人连续三个月未支付租金，出租人有权解除合同。当承租人真的连续三个月未支付租金时，出租人就可以依据合同约定行使解除权。在行使约定解除权时，同样需要遵循一定的程序，一般也需要通知对方。

总之，无论是哪种解除方式，都需要遵循法律规定和合同约定的程序。在解除租赁合同后，双方还需要按照约定或法律规定处理好租金退还、房屋返还、物品交接等后续事宜，以确保双方的合法权益得到保障。