买卖无房产证的房屋协议有效吗,具体法律是如何规定的?
最近我打算买套房子,可卖家说房子没有房产证,但能签买卖协议。我有点担心,这协议到底有没有效啊?我想了解下在这种情况下,法律上是怎么认定协议效力的,会不会有什么风险,要是之后出问题了该怎么办?
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买卖无房产证的房屋协议通常是有效的,但对房屋仅享有债权,不发生物权变动的效力。 首先,要理解物权登记和合同效力的关系。《民法典》第二百一十五条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。房屋未办理物权登记导致没有房产证,这属于物权变动问题,并不影响买卖协议本身的效力。也就是说,即使没有房产证,只要合同满足一定条件,依然是有效的。 合同有效的条件方面,依据《民法典》第一百四十三条,具备下列条件的民事法律行为有效:一是行为人具有相应的民事行为能力,简单说就是签协议的双方都得是能对自己行为负责的人,比如精神正常、达到法定年龄等;二是意思表示真实,就是双方是真心实意想达成这个买卖约定,没有被欺骗、胁迫等情况;三是不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗,比如不能是为了非法目的签订协议,也不能违背基本的道德伦理和社会秩序。 不过需要注意的是,虽然协议有效,但存在一定风险。因为没有房产证,房屋的所有权无法真正转移到买方名下。而且,无房产证房屋交易可能存在诸多不确定因素,比如后续卖方反悔,或者房屋存在其他纠纷等。若出现这些情况,买方只能依据协议追究卖方违约责任,维护自己的债权权益,但难以获得房屋的物权。另外,《城市房地产管理法》规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让,这虽属于行政管理规定,违反它不导致合同无效,但可能影响房屋后续的交易手续办理等问题。所以,购买无房产证房屋要谨慎权衡利弊。

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