小产权房同开发商签订合同是否有效?
我买了套小产权房,和开发商签了合同。但现在听说小产权房好像有点问题,我就担心这合同会不会没效力。我想知道从法律上来说,和开发商签的关于小产权房的合同到底有没有效啊?
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小产权房一般是指在农村集体土地上建设的房屋,未办理相关证件,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发。 关于小产权房同开发商签订的合同是否有效,需要分情况来看。 在司法实践中,如果所涉小产权房属于违法建筑或违反土地规划用途的,根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定,违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。因为小产权房建设可能违反了土地管理法等相关规定,那么这种情况下和开发商签订的合同往往会被认定为无效。例如,在集体农用地上建设用于出售的住宅,这明显违反了土地用途管制制度,合同就可能会被判定无效。 如果小产权房虽然没有完整的产权手续,但不违反土地规划等强制性规定,并且是符合当地政策允许范围内的使用,比如在符合宅基地规划等情况下,相关合同可能会被认定为有效。不过这种情况相对较少,而且各地对于小产权房的政策和司法实践存在差异。 如果合同被认定为无效,根据《民法典》第一百五十七条规定,民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。也就是说,购房者可以要求开发商返还购房款,如果开发商存在过错,还可以要求其赔偿相应的损失。但在实际操作中,可能会面临执行难等问题。所以,购买小产权房存在较大的法律风险,建议谨慎对待。

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