楼上租户太吵,房东是否有责任?

我住的房子楼上租户经常很吵闹,严重影响到了我的正常生活。跟租户沟通多次都没有效果,我想知道这种情况下房东到底有没有责任呢?如果有责任,房东具体要承担哪些责任呢?
张凯执业律师
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楼上租户太吵,房东不一定有责任,需要分情况来看。


首先,从一般情况来讲,租户作为直接的行为主体,其制造噪音扰民的行为是对他人正常生活的干扰,侵犯了他人的安宁权。比如租户经常在深夜大声喧哗、播放高分贝音乐等,这是租户自身的不当行为,租户自身应当对其行为负责。在这种情况下,楼下业主可以直接找租户进行协商,要求其改正吵闹行为,这是基于相邻关系中,相邻各方应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系的要求。


其次,如果租户的吵闹行为经多次沟通仍拒不改正,楼下业主可以让房东与楼上租户进行协商,停止侵权行为。因为房东作为房屋的出租方,有一定的管理责任。虽然房东将房屋出租给租户后,租户对房屋享有占有、使用的权利,但房东仍然对房屋有一定的监督和管理义务。例如《民法典》第七百零八条规定:“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”这里的“符合约定的用途”也包括不能违反法律法规和公序良俗,不能对他人的合法权益造成侵害。如果租户的行为已经构成对他人权益的侵害,房东应当采取措施予以制止。


最后,如果租户对于吵闹行为屡教不改,楼下业主也可将业主与租客列为共同被告。这是因为在某些情况下,房东可能存在对租户选任不当或者对租户的行为监管不力的问题,所以也需要承担一定的责任。但如果房东能够证明自己已经尽到了合理的注意义务,比如在出租房屋时对租户进行了必要的背景调查,在得知租户吵闹行为后及时采取了措施等,那么房东可能不需要承担责任。

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