租赁合同代签合同是否有效?

我打算租个房子,但是我人在外地没办法亲自签租赁合同,想让朋友帮我代签。我想知道朋友代签的租赁合同是否有效呢?需要满足什么条件合同才能生效?
张凯执业律师
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在探讨租赁合同代签是否有效这个问题时,我们需要从不同情况来分析。


首先,若代签人有合法的授权委托,这种情况下代签的租赁合同是有效的。授权委托就好比你给了代签人一个‘合法身份’,让他能代表你去做签订合同这件事。依据《中华人民共和国民法典》第九百二十五条规定,受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人;但是,有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。也就是说,只要代签人是在你授权的范围内签订合同,那么这份合同就对你产生法律约束力。例如,你给朋友出具了书面的授权委托书,明确写明了朋友可以代你签订某套房屋的租赁合同,并且写明了租赁的具体条款范围等,朋友按照这个授权去签的合同就是有效的。


其次,如果没有授权委托,代签合同的效力就比较复杂。这又分为两种情况,一是被代签人事后进行了追认。《民法典》第一百七十一条规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,未经被代理人追认的,对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。例如朋友没得到你授权就代签了租赁合同,你知道后觉得合同条款还不错,明确表示同意这份合同,那么合同也会有效。 二是如果被代签人不追认,且代签行为也不符合表见代理的构成要件,那么合同对被代签人就不发生效力。表见代理是指虽然行为人事实上无代理权,但相对人有理由认为行为人有代理权而与其进行法律行为,其行为的法律后果由被代理人承担的代理。比如房东有充分理由相信代签人有代理权,像代签人持有被代签人的身份证、相关的租房意向沟通记录等,可能构成表见代理,合同也可能有效。


综上所述,租赁合同代签是否有效不能一概而论,需要结合具体的授权情况、事后追认情况以及是否构成表见代理等来综合判断。

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