购买带租约的二手房有哪些注意事项？
共1位律师解答
购买带租约的二手房时，有诸多方面需要我们格外留意，以下为您详细介绍： 首先是“买卖不破租赁”原则。这是一个重要的法律概念，简单来说，在租赁关系存续期间，即使房屋所有权发生转移，新的所有权人也不能打破原来的租赁关系，租客依然可以按照原租赁合同继续使用该房屋。《中华人民共和国民法典》第七百二十五条明确规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”所以，在购买带租约的二手房前，一定要确认租赁的具体情况，包括租赁期限、租金支付方式和金额等。如果原租赁合同的期限较长，可能会对您后续使用或再次转让房屋产生一定影响。 其次，要核实租客的优先购买权。根据《民法典》第七百二十六条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。”也就是说，在您购买该房屋时，如果租客表示愿意以同等条件购买，租客是有优先购买权的。因此，您需要让卖家提供租客放弃优先购买权的书面声明，以避免后续出现法律纠纷。 再者，要了解租金的收取情况。您需要明确租金是由卖家收取还是已经转移给您收取，以及租金的支付周期和金额等。同时，要查看租客是否存在拖欠租金的情况，如果有，需要与卖家协商如何处理，例如从购房款中扣除相应金额等。 另外，要对房屋进行实地查看。不仅要查看房屋的实际状况，还要与租客进行沟通，了解房屋是否存在质量问题、是否有损坏等情况。如果发现问题，要及时与卖家协商解决。 最后，要在购房合同中明确相关条款。在合同中应详细约定租赁关系的处理方式，包括租金的归属、租赁期限的处理、租客的相关权益等。同时，要明确卖家的违约责任，如果卖家隐瞒租赁情况或未按照约定处理租赁关系，您有权要求卖家承担相应的赔偿责任。
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