是否应该先分清产权问题再考虑小区车位是买还是租？

确实应该先分清产权问题再考虑小区车位是买还是租。

首先，小区建筑区划内规划建设的车位，在小区建筑规划设计时就被划定为车位，这类车位归开发商所有，有产权。在没有交易前属于开发商，购买后能单独办理产权，通常价格较贵。这是因为其产权明晰，购买者能获得相应权益。《中华人民共和国民法典》等相关法律法规保障了产权所有者对其财产的处置权，所以这类车位可正常买卖。

其次，建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外新增的车位，依据《民法典》第二百七十五条第二款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。” 并且《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条也进一步明确，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，属于全体业主共有。这类车位往往由物业公司对外出租获取收益，无法进行买卖。

再者，地下车位情况较为复杂。人防工程的车位，其产权不太清晰。人防工程一般不在公摊面积内，通常是开发商经有关部门审核同意后将其改建为地下停车位。根据《人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。” 所以这类车位遵循“谁投资谁所有”原则，不过管理和维护人防工程的费用由开发商或者小区业主承担，国家不承担。

最后是非人防工程地下车位。由于地下工程面积不计入建筑用地容积率，地下工程面积不分摊土地使用权的份额，也就没办法单独取得所有权。但是，房管部门在核算时，对层高大于2.2米的地下室和半地下室计算全部建筑面积，这部分地下车位可以单独取得所有权，具有合法性，可以购买使用。我国《民法典》规定“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”。而层高低于2.2米的，无法办理产权，购买存在较大法律风险。

相关概念：

人防工程：为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。

建筑用地容积率：指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率。

建筑物区分所有权：指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。