最全的土地出让方式有哪些？

土地出让指的是国家把国有土地使用权在一定期限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十三条规定，土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

下面为你详细介绍几种常见的土地出让方式：

1. 招标出让：这是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。这种方式适用于需要优化土地布局、重大工程的较大地块出让。招标出让的优点在于政府对于土地开发有一定的可控性，能够综合考虑投标人的各种条件，选择最符合要求的开发者。比如对于一些大型商业综合体项目，政府可能更希望引入有实力、有经验且开发方案更合理的企业，就会采用招标的方式。

2. 拍卖出让：是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。拍卖出让具有公开性和竞争性强的特点，一般适用于商业、旅游、娱乐等经营性用地。在拍卖过程中，价高者得，能够使土地资源实现最大的市场价值。例如城市中心的商业用地，通过拍卖的方式可以吸引众多开发商参与竞争，从而提高土地的出让价格。

3. 挂牌出让：是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让的时间相对灵活，且操作流程较为简便，它为竞买人提供了更充裕的时间思考和决策。对于一些不太热门但仍有开发价值的地块，挂牌出让是比较合适的方式。

4. 协议出让：是指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行谈判和切磋，协商出让土地使用的有关事宜的一种出让方式。这种方式主要适用于工业用地、公益事业用地以及国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。协议出让的灵活性较大，但相对来说透明度较低，所以法律对其适用范围和出让金有严格规定，以防止国有资产流失。